Макс Невелов Отличие капитального ремонта и реконструкции
Представляется важным отметить, что, по мнению автора, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый. В связи с этим вызывает возражение высказанная в научной литературе точка зрения о том, что «незначительная реконструкция» не влечет образования нового объекта. Обосновывая свою позицию, Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова пишут: «Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные преобразования, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Образно говоря, самовольная пристройка, надстройка и перестройка — это не самовольная постройка» *(307). Такая «образность» практически сводит на нет критерии создания нового объекта при реконструкции. Указанные авторы определяют новый объект при реконструкции по кругу: новый объект в результате реконструкции возникает в том случае, когда объект является новым. Высказывая сомнительный тезис о том, что «при государственной регистрации значение имеет вопрос о наличии или отсутствии прав на объект, а не его технические характеристики» *(308), они ставят вопрос о наличии вновь созданного объекта при изменении его технических характеристик в полную зависимость от усмотрения регистратора, от его мнения о том, создан в данном случае новый объект или нет.
В документах, регламентирующих строительную и архитектурную деятельность, различаются такие два понятия, как капитальный ремонт и реконструкция. При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит.
Налоговый учет
В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:
- Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
- Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.
Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.
Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:
- Положение о ремонте.
- Приказ на осмотр конструкций.
- Акт с указанием найденных неисправностей.
- Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
- Бумаги, в которых прописаны сроки работ.
На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.
В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились
При этом не важно, когда произошла фактическая оплата
В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.
Различия между понятиями модернизации, реконструкции, ремонта
В процессе эксплуатации основных средств организациям приходится нести затраты на обеспечение их функционирования. Способ отражения указанных затрат в учете зависит от характера проведенных работ: модернизация, реконструкция или ремонт.
Модернизацией и реконструкцией представляется переустройство объекта основных средств. Главной целью модернизации является усовершенствование объекта основных средств, которое приводит к повышению технического уровня и экономических характеристик объекта (абз. 2 п.
п.). Реконструкция приводит к улучшению качества продукции (работ, услуг), изменению ее номенклатуры, а также к увеличению производственных мощностей (п. 14, 14.1 ст.
1 Градостроительного кодекса РФ, абз. 3 п. 2 ст.
257 НК РФ).
Ремонт – процедура изменения, обновления или улучшения отдельных частей или объекта в целом, а также восстановления первоначальных характеристик объекта. При ремонте технико-экономические показатели не улучшаются, а остаются прежними, но устраняются возникшие неисправности и заменяются изношенные детали, при наличии которых невозможно эксплуатировать основное средство.
Затраты на модернизацию и реконструкцию увеличивают балансовую стоимость объекта, а затраты на ремонт необходимо списать на расходы.
Например, в апреле отчетного года учреждение приобрело компьютер, первоначальная стоимость которого составила 27 000 руб. В этом же месяце объект был введен в эксплуатацию и модернизирован. Был установлен DVD-дисковод, что улучшило технические характеристики компьютера.
В бухгалтерском учете учреждения затраты на ремонт могут быть списаны следующими способами:
- по мере возникновения расходов включены в стоимость продукции (работ, услуг), либо сразу отнесены на расходы.
- за счет образованного резерва на ремонт основных средств.
Являются ли восстановительные работы ремонтом или модернизацией (реконструкцией) объекта основных средств иногда сложно определить. К какому виду относятся работы по восстановлению зданий и сооружений — к ремонту, реконструкции или модернизации, определяется следующими нормативными документами:
- Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 №279;
- Ведомственные строительные нормативы (ВСН) №58-88 (Р), утвержденные приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312;
- Письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 (ред. от 11.02.1986) «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».
Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции
Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.
Различия между капремонтом и реконструкцией:
- Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
- Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
- Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
- Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
- Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.
Признаки, характеризующие реконструкцию объекта капитального строительства
Обратите внимание, что изначально для характеристики такой задачи достаточно хотя бы одной функции в определении «реконфигурация». Например, реконфигурация включает в себя следующие типы задач
Например, реконфигурация включает в себя следующие типы задач.
(1) Изменение количества этажей в здании Это означает изменение количества этажей
Обратите внимание, что не все этажи здания являются этажами. Чердак (в отличие от мансарды) не является этажом
Поэтому мансарда в чердачном помещении изменяет количество этажей и добавляет дополнительный этаж. В принципе, разрешение на перепланировку не требуется (при условии сохранения формы крыши). Если крыша также перестраивается и угол наклона немного меняется, объем здания увеличивается или уменьшается, что также является руководством к перестройке.
2) Изменение объема здания В этом случае требуется разрешение на строительство, так как изменяется часть несущей конструкции и изменяется безопасность конструкции.
3) Замена и/или восстановление несущих тел, за исключением восстановления/замены аналогичных или улучшенных отдельных элементов Если при сносе объекта остается хотя бы один конструктивный элемент, все последующие работы не считаются новыми, так как часть объекта сохранилась и, следовательно, построена, а точнее пере Построен, а точнее перестроен. Какие сооружения не важны и в какой степени? Если все здание снесено и возведено новое здание с той же функциональностью, это все равно считается реконструкцией. Проект может считаться новым строительством только в том случае, если он предполагает полный снос и возведение нового здания, которое отличается от предыдущего здания на участке.
Финансирование
Развитием и переустройством жилого фонда с привлечением финансовых средств занимаются местные государственные структуры. Согласно законодательным актам, органы власти могут стать инициаторами новых инвестиционных фондов, цель которых – проведение работ по реконструкции.
В таком случае недостающую сумму предоставит местная власть. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта можно узнать здесь.
Если фонд жилья частный, все расходы на проведение капитального ремонта берут на себя жильцы. В расчет берутся собираемые ими взносы.
Основные понятия
Строительством называют процесс возведения, обновления, ремонта, восстановления сооружений разного предназначения. Во время его осуществления применяются профессиональные знания, а также современная техника. Строительные работы дополнительно охватывают проектирование будущих объектов, поиск средств, подготовку территории.
Ни одно современное строительство не обходится без предварительного создание проекта будущего объектаИсточник baden.kg
Реконструкция – спроектированное изменение размеров уже готового сооружения, включительно его конкретных геометрических характеристик (высота стенок, число этажей), инженерных коммуникаций (прокладка канализационной системы, обновление электрической проводки). Все мероприятия проводятся согласно предварительно утвержденному детальному плану.
Реконструкция любых объектов проводится согласно заранее созданному и утвержденному плануИсточник copo.ru
Отличия
Разница между капитальным ремонтом и реконструкцией заключается именно в работе. В первом случае выполняется починка здания или каких-либо систем. Реконструкция не предполагает такого рода работы. Здесь выполняется полное преобразование строения с изменением категории, строения, класса и границ сооружения, которые были предусмотрены изначально.
Разница также заключается в том, что при капремонте жители дома остаются в своих квартирах. Если проводится реконструкция, собственников жилья переселяют в другие дома.
В сроках
Разница заключается и в сроках проведения работ. Время для реконструкции выделяется, исходя из того, в каком состоянии прибывает сооружение или его отдельные элементы. Период таких работ регламентируется нормативными документами и обычно он составляет не более двух лет.
В периодичности
Отличия также состоят в периодичности проводимых работ. В Ведомственных строительных нормах установлены сроки минимальной нормальной службы строений и их частей. Когда такой период заканчивается, дом нуждается в преобразовании.
Сроки могут быть изменены той организацией, которая осуществляет управление общим имуществом владельцев жилья в многоквартирных домах. Если за установленный период строение не утратило технических характеристик, то, при условии обоснованных аргументов, сроки преобразования сооружения или его элементов будут продлены.
Капитальный ремонт проводится чаще. По нормативам реконструкция провозится раз в несколько десятков лет и то не всегда.
Обязательность
Обязательность исполнения работ – еще одно отличие реконструкции от капремонта. Она регламентируется Законом РФ. Обязательность предусматривает установление сроков оказания услуг. Ответственность за срыв сроков предусмотрена соответствующими нормативными документами.
В оплате
Отличие реконструкции от капремонта заключается в оплате. По Закону, ежемесячно владельцы квартир обязаны делать взносы в фонд капительного ремонта, откуда в свое время будут выделены деньги для оплаты деятельности подрядной организации за ремонт систем или конструкций дома. Других поступлений не предусмотрено.
Реконструкция – одна из самых дорогостоящих работ, поэтому собственники жилья не могут выполнить ее собственными силами. Они вносят только часть денежных средств, а основные поступления идут из следующих источников:
- федеральные и региональные субсидии;
- займы в кредитно-финансовых учреждениях.
Разница в оплате важна не только для граждан, но и для управляющей компании. Согласно НК РФ, организации имеет право списать расходы на капремонт единовременно в том размере, которые они были израсходованы по факту. Сделать то же самое с расходами на реконструкцию не получится. Этот вид строительства повышает первоначальную стоимость отремонтированного объекта. Из-за этого расходы списывают только через определенный период с помощью амортизации.
Отличие капитального ремонта от реконструкции по градостроительному кодексу
Согласно градостроительному кодексу, ключевое отличие капитального ремонта от реконструкции заключается в масштабе и характере проводимых работ.
Представим таблицу, чтобы сделать сравнение капитального ремонта и реконструкции более наглядным:
Критерий / Вид работ | Капитальный ремонт | Реконструкция |
Определение | Замена или ремонт строительных элементов и конструкций, кроме несущих. Включает обновление инженерных систем и замену частей несущих конструкций на аналогичные или улучшенные. | Изменение основных параметров объекта (высота, этажность, площадь, объем), включая дополнительное строительство, перепланировку или расширение. Замена или восстановление несущих конструкций. |
Законодательная основа | П. 14.2 ст. 1 ГрК РФ | П. 14 ст. 1 ГрК РФ |
Цель | Устранение неисправностей, замена изношенных частей, поддержание и восстановление первоначальных характеристик без изменения основных показателей. | Модернизация и улучшение технико-экономических характеристик, увеличение производственных мощностей, улучшение качества. |
Примеры работ | Ремонт крыши, замена электропроводки, укрепление конструкций. | Надстройка этажей, изменение планировки, расширение здания. |
Документация | Письмо Минфина № 03-03-РЗ/67741; Письмо Минстроя № 7026-АС/08. | Письмо Минфина № 03-03-06/1/65431. |
На основе представленной таблицы можно сделать следующий вывод:
Капитальный ремонт и реконструкция являются двумя различными подходами к обновлению и улучшению объектов капитального строительства, каждый из которых имеет свои уникальные цели, методы и законодательные рамки.
- Капитальный ремонт фокусируется на восстановлении и поддержании существующих характеристик объекта, без изменения его основных параметров. Это включает в себя замену изношенных и поврежденных элементов, обновление инженерных систем и укрепление конструкций. Его основная цель – поддержание функциональности и безопасности здания, сохраняя при этом его первоначальные характеристики.
- Реконструкция, в свою очередь, является более масштабным процессом, который часто включает изменение основных параметров здания, таких как площадь, объем, количество этажей или даже его внешний вид. Этот процесс направлен на значительное улучшение функциональных и технико-экономических характеристик объекта, что может включать расширение, надстройку или полную перепланировку.
Косметический ремонт
Когда стоит задача просто «освежить» старый ремонт в квартире или доме — разумнее всего остановится на варианте «косметики».
Косметический ремонт также используют для поддержания эксплуатационных качеств жилых помещений, путем восстановления защитных свойств применяемых материалов и устранения в ходе работ небольших повреждений.
Простой косметический ремонт производится без замены различных видов отделки – обоев, покраски стен и потолков, дверей и окон, плинтусов и наличников. Он также не предусматривает обновления поверхности пола лаком или краской.
В отличие от него косметический ремонт с заменой отделочных материалов направлен на восстановление утратившего свою привлекательность помещения, и подразумевает закупку и использование новых отделочных материалов – тех же самых обоев, линолеума, ковролина, красок и лаков.
В отличие от дорогостоящего капитального ремонта, при косметическом не делается перепланировка помещений, монтажные работы, замена электропроводки и сантехники и другие сложные работы.
Как понять, что вашему дому нужен косметический ремонт?
Необходимость ремонтных работ обычно оценивают по следующим признакам:
Состояние потолка, откосов и стен
Если на потолке появились трещинки или пятна, но при этом они небольшие, а сам он ровный — будет достаточно сделать его косметический ремонт. Благодаря нему можно эффективно скрыть проблемные участки и визуальные недостатки.
Если на потолке есть неровности, можно еще «поиграть» со светом. Известный прием, когда замена освещения и люстры в комнате помогали скрыть этот дефект.
Со стенами это сложнее, особенно если речь идет о трещинках не на обоях, а других материалах. В таком случае, если не хочется делать капитальный ремонт, эти места можно прикрыть каким-либо элементом интерьера: повесить картину, зеркало или установить этажерку.
Неровный откос, возникший после замены окна, можно задрапировать или скрыть новыми шторами.
Пол и состояние покрытия
Пол может выглядеть плохо. Но важнее другое: если не слышен скрип, сохранена целостность покрытия и поверхность достаточно ровная — капремонт не нужен, достаточно сделать «косметику».
Если вам перестал нравится ваш пол можно просто постелить линолеум, а сверху положить мягкий ковер — так помещение станет намного уютнее. Вместо линолеума еще можно использовать ковролин. Этот материал эффективно скроет недостатки и неровности пола, и к тому же наполнит комнаты теплом и уютом.
Окна
Опытные владельцы квартир и домов прекрасно знают все плюсы и минусы старых окон. И конечно, капитальный ремонт здесь совершенно не нужен.
Если в ваших окнах появились щели, они дребезжат и плохо защищают от шума, рассмотрите заказ и установку пластиковых окон. Они характеризуются: максимальной шумоизоляцией, герметичным закрыванием и легкостью в эксплуатации и уходе.
Хотя пластиковые окна многим не по душе. Кому-то из-за цены, кому-то из-за их (якобы) неэкологичности. Тогда остается ремонт старой деревянной рамы. Все что для этого нужно: банка краски, раствор для снятия старой краски, шпаклевка для устранения неровности на поверхности рамы и наждачная бумага, чтобы зачистить поверхность.
Двери
Если двери утратили презентабельный вид, их необязательно сразу менять. Можно попробовать покрасить и покрыть лаком.
Дизайнерские хитрости
В последнее время стало модно в дизайне использовать зеркала. Они визуально увеличивают пространство, наполняют его светом, но что самое главное — могут скрыть некоторые дефекты пола и стен.
Если ваш потолок имеет недостатки, не рекомендуется вешать люстру большого размера, так как из-за яркого света все будет на виду. Оптимальнее установить источник освещения на стене, при этом обеспечив теплый, не слишком яркий свет.
Если вы заменили окна, лучше повесить светлые тюли и положить на диван подушки ярких цветов
Таким дизайнерским приемом вы сконцентируете внимание на достоинствах (объем, естественное освещение), а не недостатках помещения
