Чем отличается реконструкция от перепланировки

Что такое перепланировка и каковы последствия нарушения порядка ее проведения?

Перепланировка – это изменение конфигурации объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в его технический паспорт. Суть перепланировки заключается в переносе и разборе перегородок, устройстве дверных проемов, дополнительных кухонь и санузлов, расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и иных работ, в результате которых меняются характеристики помещения без образования нового или новых объектов недвижимости. Перепланировка помещения в МКД проводится с соблюдением требований жилищного законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Для этого необходимо заранее обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки, к которому нужно приложить проект перепланировки с указанием тех работ, которые планируются к проведению, технического паспорта помещения и других документов в зависимости от конкретных обстоятельств. После согласования и проведения работ приемочная комиссия органа, согласовавшего эти работы, проверит их фактическое соответствие тому, что было согласовано. По результатам приемки работ будет составлен акт, служащий основанием для внесения изменений в характеристики объекта недвижимости.

Однако на практике далеко не всегда бывает все так гладко. Зачастую собственники (владельцы) помещений попросту не знают о необходимости согласования перепланировки, либо же банально игнорируют нормы жилищного законодательства, надеясь, что никто не узнает о самовольной перепланировке. В 2019 году Верховный Суд РФ признал за управляющими компаниями право один раз в три месяца требовать допуска в помещения обслуживаемых ими МКД в целях обеспечения эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования (Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6). Поэтому для инициирования подобной процедуры может быть достаточно одного обращения недовольного проводимыми работами соседа.

Самовольная перепланировка чревата наложением административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. для граждан, от 4 тыс. до 5 тыс. руб. для должностных лиц и от 40 тыс. до 50 тыс. руб. для юрлиц. Кроме того, помимо штрафа нарушитель также должен будет вернуть помещение в состояние «до» в разумный срок. Если этого не сделать, то уполномоченный орган в судебном порядке может потребовать продать помещение с торгов, а вырученные деньги выплатить нарушителю, за вычетом расходов на исполнение судебного акта.

Законом также предусмотрена возможность «легализации» перепланировки – лицо, самовольно осуществившее перепланировку, может обратиться в суд с иском о сохранении объекта недвижимости в состоянии «послеперепланировочном состоянии». В таких делах истцу необходимо доказать, что проведенные работы подпадают под категорию перепланировки и/или переустройства (а не, к примеру, реконструкции), а также то, что их результат является безопасным для неограниченного круга лиц, и не нарушает их прав. Положительное решение суда по такому делу подменяет собой акт приемочной комиссии в административной процедуре и служит основанием для внесения изменений в отношении помещения.

Чем отличается перепланировка от реконструкции

Владельцы той или иной недвижимости могут планировать какие-либо изменения, которые, по их мнению, помогут оптимизировать пространство, увеличить площадь или просто сделать пребывание в стенах объекта недвижимости более комфортным. При этом возникает несколько вопросов: какой правовой формой руководствоваться? Чем одна форма отличается от другой? Какая из форм больше подходит в той или иной ситуации? Для начала следует понимать, что означает каждое из понятий.Перепланировка – это все работы, проведение которых предполагает модификацию конфигурации помещения и/или его размеров: перенос, монтаж/демонтаж стен, изменение размеров и количества оконных и дверных проемов, увеличение или уменьшение площади комнат. Несущие конструкции могут переноситься.Реконструкция – мероприятия по изменению технических параметров и характеристик недвижимости. Может влечь за собой глобальные преобразования объекта, например, изменение высоты, количества этажей, добавления или удаления надстроек и пристроек и т. д. Допускается ремонт или восстановление несущих конструкций.

Оба типа мероприятий по модификации конструкции объектов недвижимости обязательно должны согласовываться в БТИ. Если осуществлять изменения без согласованных процедур, в будущем обязательно возникнут проблемы с осуществлением некоторых операций с недвижимостью, в частности, с её продажей. В зависимости от вида мероприятий, процедура их согласование несколько отличается, ввиду особенностей и отличий между правовыми формами:

Реконструкция помещения это. Текущий ремонт, капитальный ремонт и реконструкция – в чем отличия и зачем это нужно знать сметчику?

Прежде всего, нужно, просто необходимо, разобраться с терминами

Почему это так важно? Потому что разные люди вкладывают в одни и те же термины разный смысл. И очень часто это приводит, как минимум, к недоразумениям, а как максимум к серьезным проблемам

Все необходимые определения содержатся в Градостроительном кодексе, а именно в самой 1-й статье -Основные понятия.Если по сути, то реконструкция – это надстройки, пристройки, замена или восстановлениесизменением технико-экономических показателей объекта.А к капитальному ремонту относят восстановление или замена существующих или утраченных технических характеристик объекта. При этом в отличие от реконструкции его основные технико-экономические показатели не меняются.Первый пример.Допустим, есть какое-то здание. Были какие-то конструкции, например, деревянные двери – их заменили на металлопластиковые. Это реконструкция или капремонт?Конечно, капитальный ремонт! Почему? Это следует из определения капремонта объекта капитального строительства – замена или восстановление, или и то и другое строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих.Второй пример- cети электроснабжения. Замена воздушной линии на кабельную – это еще капремонт или уже реконструкция?Правильный ответ – реконструкция, потому что изменились параметры объекта. В данном примере – параметры линейного объекта. Какие? Изменился не только способ прокладки, но и протяженность. По воздуху – одно количество метров или километров, а в земле может быть совсем другое + с большой степенью вероятности изменится полоса отвода. А это верный признак реконструкции для линейных объектов.Нельзя пройти мимо текущего ремонта. В Градостроительном кодексе такого определения вы не найдете – его там просто нет. Потому что подготовка технической документации на текущий ремонт зданий и сооружений не предусматривается.Основание: Градостроительный кодекс и постановление Правительства № 87 (Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию).Ведь текущий ремонт, по сути – это обеспечение надлежащего технического состояния зданий и сооружений и сохранение эксплуатационных показателей конструкций и коммуникаций.А надлежащее техническое состояние – это поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.И если представить реконструкцию, капитальный ремонт и текущий ремонт в виде уровней – то более высокий уровень может включать работы нижнего, а вот наоборот – никогда.Для чего нужно правильно классифицировать объект,причем еще до начала составления сметной документации? Это очень важный вопрос, которым некоторые даже не задаются. И в результате совершают ошибки и получают в большие проблемы.Если кратко – это нужно для того, чтобы:1. Попасть в программу финансирования для получения бюджетных средств.2. Чтобы правильно определить сметную стоимость предстоящего комплекса работ, потому что классификация объекта напрямую влияет на эту стоимость.О том, как это сделать быстро, правильно и с первого раза, избежав при этом ошибок и проблем вы узнаете, если посмотрите запись вебинара «Смета на капремонт: сложности и подводные камни» .Кроме этого, вы:

Разберетесь с терминами «малые» и «полноценные захватки»: что означают, когда и как влияют на сметную стоимость капремонта.
Поймете, какие расценки и почему применяются при определении стоимости капремонта.
Освоите актуальные правила начисления НР и СП при капремонте.
Разберетесь с новыми подходами к «упрощенке», установленными Методикой 421/пр.
Увидите, как настроить сметную программу для составления смет на капремонт.
Узнаете, какие ошибки совершают сметчики при составлении смет на капремонт.

Как согласовывается перепланировка и реконструкция

Для официального согласования перепланировки нужно выполнить пройти следующие этапы:

получить согласие каждого собственника помещения на изменение характеристик объекта;
обратиться в экспертную организацию для получения проекта;
получить техническое заключение о безопасности несущих конструкций, если помещение расположено в МКД;
указанные выше документы подаются в муниципальное ведомство орган для согласования (для нежилых зданий такое согласование не требуется);
после согласования, строительные работы на объекте проводятся в строгом соответствии с требованиями проекта;
после завершения перепланировки нужно получить акт приемочной комиссии;
после получения акта нужно заказать технический план с отражением всех изменений в характеристиках объекта;
с актом и техническим планом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для похождения кадастрового учета;
после кадастрового учета собственник получит выписку ЕГРН с измененными сведениями объекта.

Для реконструкции требуется иной пакет документов, а разрешительным бланком будет разрешение на строительство.

Согласовать реконструкцию значительно сложнее и дольше. Прежде всего, для проведения реконструкции нужно оформить градостроительный план земельного участка, подтвердить законность прав на землю. Помимо этого, нужно пройти следующие этапы:

оформление согласия каждого собственника здания или помещений в нем на проведение реконструкции;
заказ проект реконструкции через экспертную организацию;
получение положительного заключения государственного или независимого эксперта об оценке уровня воздействия на несущие конструкции и целостность здания;
согласование проекта в организациях, чьи сети расположены на земельном участке под зданием;
обращение в орган жилищного надзора для получения разрешения на строительство (в столице таким органом является Комитет государственного строительного надзора Москвы);
выполнение работ на объекте под надзором уполномоченных органов (для проведения работ подрядчик состоять в строительной СРО);
оформление акта приемочной комиссии на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающего соблюдение правил реконструкции;
получение технического плана на объект с изготовлением поэтажных планов;
прохождение процедуры кадастрового учета в Росреестре, получение выписки ЕГРН.

Среди дополнительных согласований отметим необходимость получить схему расположения подземных коммуникаций с разрешением на выполнение работ, оформление ордера на проведение земельных работ.

Поскольку реконструкция связана с потенциальной угрозой целостности здания и его несущих конструкций, законодатель предусматривает специальный перечень согласований. При перепланировке нежилого здания оформить проект и техническое заключение можно за считанные дни, а согласовывать его с муниципальными властями не нужно. При реконструкции этой процедуры не избежать, а каждый этап согласования занимает длительное время.

Ориентировочный срок получения всех необходимых документов и согласований при реконструкции может составить 2-3 месяца. Сократить указанные сроки можно только при обращении к профессиональным специалистам, обладающим большим опытом указанной деятельности.

Реконструкция жилого помещения. ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10 , требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда .

Первая инстанция , а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ , суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ , куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал , что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД ( ч. 3 ст. 36 ЖК РФ ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ .

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение .

Можно ли сделать самостоятельно

Часто жильцы думают, что перепланировку в квартире можно сделать без согласования. Избежать лишних затрат. Однако это не так, а лучше предоставить дело вообще специалистам. Может встретиться много подводных камней. Тщательно узнайте все нюансы конкретно вашей ситуации, если все же решились делать все сами.

Нередко возникают ситуации, когда квартира достается по наследству. Она не соответствует требованиям жильцов. Новоселы хотят сократить часть расходов и минимальными усилиями сделать жилье комфортным для себя.

Выпишите, что хотите изменить в квартире. От этого будет зависеть несколько факторов дальнейших действий:

Нужно ли будет согласовывать;
Затронуты коммуникации и несущие стены или нет;
Не противоречит ли ваша задумка разрешенным критериям (в противном случае придется отказаться от плана);

Основные особенности реконструкции

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция МКД, как и перепланировка общего имущества собственников помещений в таком доме относится к компетенции общего собрания собственников. Для принятия решения о ней необходимо, чтобы «за» высказались не менее 2/3 голосов от общего количества всех собственников. Когда же дело касается фактического уменьшения общего имущества, например, в результате его присоединения к конкретному помещению, то такое решение должно быть принято всеми собственниками единогласно.

Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на ее основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет в ЕГРН.

Если реконструкция была проведена в отсутствие разрешительной документации, то могут быть применены положения Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках. Кроме того, нарушение порядка проведения работ по реконструкции также образует состав административного правонарушения и влечет наложение административных штрафов в размере от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. для граждан, от 20 тыс. руб. до 50 тыс. руб. для должностных лиц (или административное приостановление деятельности для индивидуальных предпринимателей), а также от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.

Отличительные черты

в ходе реконструкции не производится перенос или корректировка параметров, отнесенных к несущем элементам, указанные действия относятся к процессу перепланировки;
во время реконструкции можно провести работы по изменению размерных характеристик помещения, в том числе при работе с частным домом есть возможность возвести несколько этажей, планировка в свою очередь говорит о том, что такие работы не производятся;
перепланировка не отражается на фундаменте здания, в том время реконструкция предполагает совершение работ по усилению основы здания, его корректировке или расширению;
в ходе перепланировки могут переносит сети инженерного типа, проводя реконструкцию можно заменить сеть полностью;
фасад изменяется при реконструкции, чего не может происходить при перепланировке.

К реконструкции относится воссоздание первоначального вида здания посредством проведения ремонтных работ. Реконструкция предполагает совершение большего объема работ и, соответственно, большие затраты в финансовом плане. Перепланировка касается только внутренней части помещения.

Отличие реконструкции от перепланировки, процесс узаконивания

Для получения планировки квартир можно обратиться в БТИ. Относительно доверенности установлено, что заверка ее реализуется в нотариальной конторе. При рассмотрении поданного иска судья оценивает то, не нарушены ли во время перепланировки помещения интересы лиц, проживающих по соседству. Кроме того, совершенные изменения не должны причинять вреда жизни и здоровью. С этой целью потребуется провести строительно-техническое исследование. По итогам эксперт выдает заключение. Необходимо составить ходатайство в суд, где отразить перечень вопросов, которые нужно задать эксперту.

демонтаж подоконников, чтобы в дальнейшем на их месте обустроить двери, при этом радиаторы не могут выносится на балконы;
сооружение в жилом помещении сауны, при условии наличия отдельной системы вентиляции и пароизоляции;
установка каминов, при условии, что его части сооружены в заводских условиях;
формирование второго выхода к санузлу, который идет из спальни.

Вопросы-ответы

Какие виды перепланировок существуют и как они отличаются друг от друга?
Существуют три основных вида перепланировок: переустройство, реконструкция и перепланировка. Переустройство отличается от перепланировки тем, что данное действие предполагает изменение конфигурации жилого помещения, но не затрагивает несущие стены здания. Реконструкция же затрагивает все конструктивные элементы дома и требует соответствующих документов и разрешений. Перепланировка также изменяет конфигурацию помещения, но без изменения несущих элементов конструкции здания.

Какие документы необходимы для перепланировки или реконструкции?
Для начала необходимо узнать, какие документы требует местное законодательство и где их можно получить. Обычно для получения разрешения на реконструкцию или перепланировку необходимо представить проект, техническую документацию на изменение конструкций, а также схемы инженерных коммуникаций. Предоставление дополнительных документов и справок может потребоваться в зависимости от сложности проекта и масштаба работ.

Что делать, если перепланировка запрещена законодательством?
Если законодательством запрещена перепланировка, то единственным способом решения проблемы является обращение к специалистам по консультации в данной области. Дополнительно стоит учитывать, что владелец жилого имущества должен быть готов к тому, что в случае нарушения законодательства он может быть привлечен к ответственности в соответствии с установленными нормами.

Могут ли быть изменены газовые или дверные конструкции при перепланировке?
При перепланировке могут быть изменены газовые и вентиляционные системы в соответствии с требованиями технической документации и проекта. В случае с дверными конструкциями, изменения также возможны, но они могут быть ограничены нормами пожарной безопасности, а также требованиями многоквартирных домов.

Какие риски несет перепланировка при наличии ипотеки на жилое имущество?
При наличии ипотеки на жилое имущество перепланировка может стать сложным процессом. Если изменения затрагивают несущие элементы здания, то необходимо согласовать изменения и с банком, выдавшим кредит. В случае нарушения условий договора кредит может быть расторгнут, а жилье — изъято в пользу банковской компании.

Есть ли разница между перепланировкой и реконструкцией

С 2019 года понятие перепланировки в МКД распространяется как на жилые, так и нежилые помещения. Поэтому и согласовывать работы с таких объектах придется по единому регламенту. Под перепланировкой понимается изменение конфигурации объекта, требующее отражения в технической документации. Под перепланировку подпадают различные виды работ, не связанных с изменением или восстановлением основных несущих узлов и элементов здания.

Реконструкция, напротив, заключается в изменениях характеристик объекта, связанных с воздействием на несущие конструкции. Ввиду особой сложности указанных работ, потенциально опасным воздействием на целостность здания, для реконструкции всегда нужно получать разрешение на строительства.

Вот какие правила нужно учитывать для правильного разграничения перепланировки и реконструкции:

реконструкция является более широким понятием, может включать в себя элементы переустройства и перепланировки. Например, при реконструкции с пристройкой нового этажа изменения будут вноситься в конфигурацию уже существующих помещений (в этом случае отдельно согласовывать перепланировку не нужно);
согласование реконструкции значительно сложнее и дольше по времени, требует оформление большего количества документов, прохождения больше инстанций и т.д.;
на заключительном этапе реконструкции и перепланировки предстоит пройти кадастровый учет в Росреестре. Все изменения объекта недвижимости будут зафиксированы ЕГРН на основании технического плана кадастрового инженера.

Изготовление проектной и технической документации для начала перепланировки или реконструкции входит в компетенцию государственных и независимых проектных организаций. Именно проектировщик обязан правильно определить, к чему отнести предстоящие работы – к перепланировке или реконструкции. Это этого зависит дальнейшая процедура согласования, вид разрешительных документов.

Переустройство здания это. Перепланировка, переустройство или реконструкция помещения?

Многие люди хотят сделать помещения функциональными, а если речь идет о жилье – более комфортным. К тому же, иногда возникает потребность расширить имеющуюся площадь за счет различных пристроек. Все это подразумевает осуществление масштабного ремонта.

В чем заключается разница между реконструкцией и перепланировкой? Что означает каждый из этих понятий?

Терминология

Реконструкция – это изменение технических характеристик здания без внесения корректив в его планировку. Реконструкцией считается капитальный ремонт фасада или изменение внешнего вида строения, остекление лоджий, облагораживание проемов дверей или окон и так далее.

Реконструкция может состоять из таких видов работ:

замена инженерных сетей или перемены в их расположении;
возведение пристроек;
строительство нового балкона или лоджии, либо остекление уже имеющихся;
восстановление или полное изменение отделки фасада;
реставрация несущих конструкций;
обустройство новых входов или их тамбуров;
демонтаж старых частей фасада и монтаж новых;
изменение этажности помещения, например за счет добавления антресоли.

Данные работы могут производиться как в комплексе, так и отдельно. Несущие конструкции и наружная отделка в процессе реконструкции меняются лишь частично.

Перепланировка – это изменение размеров и конфигурации здания и его функциональности. Работы касаются внутренней части строений и не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов.

Ключевая цель перепланировки – улучшение качества помещений для того, чтобы после ремонта можно было более комфортно и эффективно ими пользоваться.

При перепланировке проводятся такие работы:

снос старых и строительство новых перегородок;
изменение положения и размеров оконных и дверных проемов;
демонтаж старых стен, изменение их положения или постройка новых.

Перепланировка – это одна из частей реконструкции, которая включает большее количество работ, являясь более многоплановым понятием по сравнению с перепланировкой.

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Данные работы имеют принципиальную разницу.

Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств	Изменения или перенос возможны
Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений	Изменения не выходят за границы фактической площади помещений
Полная замена коммуникаций с применением современных материалов	Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания
Может проводиться полная замена наружной отделки фасада	Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов
Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры	Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений

Ключевым отличием между перепланировкой и реконструкцией является:

перепланировка не затрагивает фасад строения;
в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

Ремонт в жилом помещении

Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

Ремонт в нежилом помещении

В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

Данные работы регулируются ст.25 ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством: