Макс Невелов Как сделать перепланировку в разных типах квартир
Брежневка
Брежневские квартиры отличаются маленькими кухоньками и ванными. Многие люди сталкиваются с проблемой установки стиральной и посудомоечных машин, поэтому предпочитают сделать перепланировку квартиры. Чаще всего сносятся стены между кухней и комнатой, чтобы расширить пространство.
Но такой вариант доступен только в случае, если стена между ними не является несущей. В таких случаях можно совместить ванную с туалетом. Некоторые расширяют эти помещения за счёт коридоров, достраивая стены и перенося дверные проёмы. Ещё одним доступным вариантом становится арочный проём. Если грамотно подойти к вопросу проектирования, то его можно сделать даже в несущей стене.
Хрущёвка
Ещё один вариант «неблагополучных» квартир – хрущёвки. Их отличают маленькие кухни, длинные комнаты и узкие коридоры. Так же как и в предыдущем варианте можно подумать о сносе или передвижении стен. В некоторых квартирах есть небольшие кладовые помещения, за счёт которых можно увеличить пространство квартиры. В зависимости от её размещения с её помощью можно расширить комнату, кухню, оборудовать холл или увеличить ванную.
Серия домов II-49
Многосекционная серия домов II-49 практически не позволяет делать перепланировку квартиры за счёт сноса стен. Это связано с тем, что большинство из них являются несущими. Если вы проживаете в таком доме, то расширить пространство и сделать его более функциональным можно за счёт уменьшения перегородок. Многие владельцы совмещают санузлы и маленькими и практически бесполезными холлами. Объединение ванны с туалетом также помогает сделать квартиру более удобной для проживания.
Серия домов П44-Т
Сейчас очень распространена серия домов П44-Т. Их отличительная черта – наличие ниш или так называемых стен-трансформеров. Во многих однокомнатных квартирах есть сдвижные перегородки, с их помощью можно отделить часть жилого помещения в отдельную комнатку. Во многих двух и трехкомнатных квартирах с помощью ниши можно объединить комнату и кухню.
Серия домов П-30
Серия П-30 отличается отсутствием балконов, вместо которых имеются лоджии. При необходимости изменить планировку именно они объединяются с комнатой или кухней. В однокомнатных квартирах, как и в предыдущей серии можно отделить небольшую часть комнаты (в основном у входа). Квартиры с двумя и более комнатами можно перепланировать за счёт узкого и нефункционального коридора.
Серия домов II-68
Панельно-блочные дома серии II-68 или так называемые башни отличаются наличием больших лоджий, которые часто распространяются на комнату и кухню. С её помощью можно увеличивать площадь или, напротив, спланировать отдельное небольшое помещение.
155 серия домов
Дома серии 155 сейчас строят повсеместно. Они открывают полный полёт для творчества своим владельцам. Тут есть возможность переносить, сдвигать или убирать часть стен, объединять комнату и кухню, совмещать санузел с ванной или расширять их с помощью коридора.
Получение разрешений
Стандартная процедура согласования подразумевает разработку проекта, чем должна заниматься специализированная организация, получение экспертных заключений и подачу собранных документов в Многофункциональный центр.
Принимать решение о том, допустить или не допустить перепланировку, принимает спецорган местной власти. В Москве, например, такими вопросами занимается Мосжилэнспекция, а в СПб — специализированные комиссии при районных администрациях. Следует заметить, что существующие требования не слишком жесткие и при отсутствии ущемления прав ближайших соседей, а также если Ваша ситуация не нарушает требования СНиП 31-01-2003 и саннорм, то согласование получить возможно без особенного труда.
Что разрешено, а что запрещено
Итак, в 1-ую очередь определим те моменты, которые запрещено делать:
- Размещать ванную/туалет над или под кухней соседей снизу или сверху, за исключением того случая, когда квартира является двухэтажной;
- Располагать кухню над спальнями соседей снизу;
- Прятать в стены под обшивку трубы системы газоснабжения, отопления, а также подачи воды;
- Проводить любые работы с системами вентиляции, в том числе и блокировать эти системы;
- Перегружать существующие конструкции сверх тех нагрузок, которые предусмотрены технической документацией;
- Располагать на лоджиях системы отопления, подключённые к общей сети.
Разрешено следующее:
- Объединять или разделять жилые комнаты, но с обязательным наличием окна и площади не менее 9 квадратных метров;
- Соединять ванную с туалетом, но не внося изменений в существующую систему водоснабжения и канализации;
- Менять площадь кухни, коридора, кладовой, прихожей без ограничений.
Что включают перепланировочные мероприятия?
Перепланировка помещения предусматривает изменение его конфигурации без изменения основных технических и технико-экономических характеристик здания. Нормативные требования регламентируются Жилищным кодексом. Поэтому формально они не распространяются на работы, проводимые на нежилых объектах. По факту строители руководствуются положениями ЖК и муниципальных актов.
Основные виды мероприятий, которые входят в перепланировку:
- демонтаж перегородок;
- перенос перегородок на новое место;
- устройство, перенос, закладка дверных проемов;
- расширение площади основного помещения за счет вспомогательных или дополнительных помещений.
Особенность состоит в том, что не затрагиваются несущие конструкции или их элементы.
Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?
Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.
Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.
Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ2.
Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.
Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.
Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.
Процедура согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки или переустройства должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Если документы представлены через многофункциональный центр, то срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения (см. постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»). Если заявление о переустройстве и (или) перепланировке подавалось через многофункциональный центр, то документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Далее производятся работы по переустройству и (или) перепланировке.
Начало разрешенных работ по переустройству помещений в жилом доме подлежит регистрации организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, в журнале по форме, установленной органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки.
Одновременно устанавливаются дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, сообщает в орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки, которому поручен контроль за ходом работ.
На основании ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт приемочной комиссии направляется органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Таким органом согласно ст. 3 указанного закона является федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости. Это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
2. Распространённые ошибки, допускаемые при перепланировке
На практике это означает, что такая перепланировка не сможет быть узаконена.
Рассмотрим несколько распространённых ошибок перепланировки и переустройства жилья, которые приводят к нарушению установленных законом требований:
Ошибка 1. Нарушение прочности несущих конструкций здания, изменение фасада.
Серьезной ошибкой при перепланировке квартиры, является снос или существенное ослабление прочности несущих конструкций здания. Например, запрещается убирать несущие стены, расширять помещения за счет лоджий и балконов, поскольку такое изменение может привести к повреждению соседних квартир и всего здания. Кроме того, нельзя создавать сверхнормативную нагрузку на перекрытия, возводя дополнительные перегородки.
Также запрещается проводить перепланировку, если есть вероятность нарушения фасада здания, кровельной конструкции и/или работы его инженерных систем. Это, к примеру, означает, что самостоятельно пристроенный балкон Вы узаконить не сможете.
Ошибка 2. Нарушение системы общих коммуникаций и доступа к ним.
При перепланировке жилья особое внимание следует уделять общим коммуникациям. Запрещено:
- сносить или уменьшать сечения коробов вентиляции и каналов для иных коммуникаций;
- замуровывать отопительные стояки, вентили и прочие коммуникации в стены или закрывать их несъёмными коробами;
- устанавливать радиаторы отопления на балконе или лоджии, а также монтировать «теплый пол» с жидкостным подогревом и т.д.;
- устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
- работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
- устанавливать или переустанавливать дополнительное газовое оборудование, если оно требует прокладки дополнительных сетей и/или приведет к увеличению потребления газа;
- заменять газовые кухонные плиты на электрические и пр.
Ошибка 3. Перенос вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет).
Запрещено переносить кухни, ванные и туалеты в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами газо- и водоснабжения, водоотведения.
Не допускается, например:
- объединение кухни, оснащенной газовой плитой и жилой комнаты в единое помещение;
- расширение санузла в сторону кухни или жилой комнаты, если под квартирой расположено жилое помещение;
- устройство кухни над жилым помещением и т.д.
Ошибка 4. Присоединение к квартире технических помещений.
После того как помещение общего пользования будет включено в площадь квартиры и объект будет введен в эксплуатацию, на него должно быть зарегистрировано право собственности.
Вопросы-ответы
Какие виды перепланировок существуют и как они отличаются друг от друга?
Существуют три основных вида перепланировок: переустройство, реконструкция и перепланировка. Переустройство отличается от перепланировки тем, что данное действие предполагает изменение конфигурации жилого помещения, но не затрагивает несущие стены здания. Реконструкция же затрагивает все конструктивные элементы дома и требует соответствующих документов и разрешений. Перепланировка также изменяет конфигурацию помещения, но без изменения несущих элементов конструкции здания.
Какие документы необходимы для перепланировки или реконструкции?
Для начала необходимо узнать, какие документы требует местное законодательство и где их можно получить. Обычно для получения разрешения на реконструкцию или перепланировку необходимо представить проект, техническую документацию на изменение конструкций, а также схемы инженерных коммуникаций. Предоставление дополнительных документов и справок может потребоваться в зависимости от сложности проекта и масштаба работ.
Что делать, если перепланировка запрещена законодательством?
Если законодательством запрещена перепланировка, то единственным способом решения проблемы является обращение к специалистам по консультации в данной области. Дополнительно стоит учитывать, что владелец жилого имущества должен быть готов к тому, что в случае нарушения законодательства он может быть привлечен к ответственности в соответствии с установленными нормами.
Могут ли быть изменены газовые или дверные конструкции при перепланировке?
При перепланировке могут быть изменены газовые и вентиляционные системы в соответствии с требованиями технической документации и проекта. В случае с дверными конструкциями, изменения также возможны, но они могут быть ограничены нормами пожарной безопасности, а также требованиями многоквартирных домов.
Какие риски несет перепланировка при наличии ипотеки на жилое имущество?
При наличии ипотеки на жилое имущество перепланировка может стать сложным процессом. Если изменения затрагивают несущие элементы здания, то необходимо согласовать изменения и с банком, выдавшим кредит. В случае нарушения условий договора кредит может быть расторгнут, а жилье — изъято в пользу банковской компании.
Перепланировка и реконструкция
Реконструкция – это капитальные строительные работы. Они подразумевают серьёзные изменения параметров объекта, таких как увеличение этажности здания, пристройка дополнительной площади, корректировка высоты потолков, перестройка несущих конструкций. Ярким примером реконструкции является снос стены между комнатой и балконом. Такие изменения зачастую требуют согласования в государственных учреждениях.
Очень часто собственники решают произвести в своих квартирах или домах переустройства, которые направлены на то, чтобы сделать проживание лучше и комфортнее. Изменения в жилых помещениях подразделяются на три типа: перепланировка, переустройство, реконструкция. Такие изменения нужно продумывать на этапе планирования ремонтных работ, для этого нужно понимать, в чём отличие между перепланировкой и переустройством, и что подразумевает реконструкция.
Наглядные примеры
| Перепланировка | Включает в себя следующие работы:
|
| Переустройство | Представляет собой следующий перечень процедур:
Помимо этого, переустройство включает в себя также демонтаж проводящих сетей и различного инженерного оборудования, при котором обязательно должна оставаться существующие стояки, обеспечивающие водоснабжение канализации. |
Перепланировка трехкомнатной хрущевки подразумевает множество вариантов, начиная от самого незначительного расширения коридора до совмещения двух комнат в одну.
Как на практике происходит регистрация перепланировки в БТИ, читайте здесь.
Из этой статьи можно узнать, сколько по времени занимает согласование проекта перепланировки.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Что такое перепланировка и каковы последствия нарушения порядка ее проведения?
Перепланировка – это изменение конфигурации объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в его технический паспорт. Суть перепланировки заключается в переносе и разборе перегородок, устройстве дверных проемов, дополнительных кухонь и санузлов, расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и иных работ, в результате которых меняются характеристики помещения без образования нового или новых объектов недвижимости. Перепланировка помещения в МКД проводится с соблюдением требований жилищного законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
Для этого необходимо заранее обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки, к которому нужно приложить проект перепланировки с указанием тех работ, которые планируются к проведению, технического паспорта помещения и других документов в зависимости от конкретных обстоятельств. После согласования и проведения работ приемочная комиссия органа, согласовавшего эти работы, проверит их фактическое соответствие тому, что было согласовано. По результатам приемки работ будет составлен акт, служащий основанием для внесения изменений в характеристики объекта недвижимости.
Однако на практике далеко не всегда бывает все так гладко. Зачастую собственники (владельцы) помещений попросту не знают о необходимости согласования перепланировки, либо же банально игнорируют нормы жилищного законодательства, надеясь, что никто не узнает о самовольной перепланировке. В 2019 году Верховный Суд РФ признал за управляющими компаниями право один раз в три месяца требовать допуска в помещения обслуживаемых ими МКД в целях обеспечения эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования (Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6). Поэтому для инициирования подобной процедуры может быть достаточно одного обращения недовольного проводимыми работами соседа.
Самовольная перепланировка чревата наложением административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. для граждан, от 4 тыс. до 5 тыс. руб. для должностных лиц и от 40 тыс. до 50 тыс. руб. для юрлиц. Кроме того, помимо штрафа нарушитель также должен будет вернуть помещение в состояние «до» в разумный срок. Если этого не сделать, то уполномоченный орган в судебном порядке может потребовать продать помещение с торгов, а вырученные деньги выплатить нарушителю, за вычетом расходов на исполнение судебного акта.
Законом также предусмотрена возможность «легализации» перепланировки – лицо, самовольно осуществившее перепланировку, может обратиться в суд с иском о сохранении объекта недвижимости в состоянии «послеперепланировочном состоянии». В таких делах истцу необходимо доказать, что проведенные работы подпадают под категорию перепланировки и/или переустройства (а не, к примеру, реконструкции), а также то, что их результат является безопасным для неограниченного круга лиц, и не нарушает их прав. Положительное решение суда по такому делу подменяет собой акт приемочной комиссии в административной процедуре и служит основанием для внесения изменений в отношении помещения.
В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?
Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.
Нужно ли согласовывать переустройство?
Переустройство жилого помещения должно быть согласовано — самостоятельно внести изменения в техпаспорт жилья нельзя.
Для согласования переустройства необходимо:
Подготовить проект переустройства квартиры. Этим должен заниматься специалист — индивидуальный предприниматель или сотрудник профильной организации
Обратите внимание — ИП или организация должны иметь членство в соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Согласовать проект с надзорными органами — пожарным надзором, СЭС, архитектурно-планировочным управлением. Это должен сделать подрядчик, который подготовил проект переустройства.
Согласовать проект с уполномоченным органом местного самоуправления — например, с жилищной инспекцией
Чтобы подать проект на рассмотрение, потребуется подготовить следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
заявление о переустройстве (образец заполнения можете скачать на нашем сайте);
паспорт заявителя;
доверенность — если документы подает не сам заявитель, а его представитель;
подлинники и копии документов, подтверждающих наличие права собственности на жилье, если право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
проект переустройства, подлежащий согласованию;
техпаспорт квартиры;
письменное согласие всех собственников жилого помещения.
- Получить разрешение на переустройство. В течение 45 дней с момента получения документов орган, осуществляющий согласование, должен принять решение об удовлетворении просьбы о переустройстве или об отказе в ее удовлетворении (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех рабочих дней с момента его принятия решение должно быть направлено заявителю (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:
- Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования.
- Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
- Переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы).
- Установка бытовых электроплит вместо газовых.
- Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).
К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.
Таким образом, главным отличием переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором – изменяете планировку, т.е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.
Теперь отметим, что категорически запрещено в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:
- Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
- Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
- Ликвидировать каналы естественной вентиляции.
- Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам.
В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях.
Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ. Обычно этим занимаются специальные комиссии при муниципалитетах или районные отделения жилинспекций. А жителям столицы следует обращаться в службу единого окна при Мосжилинспекции.
Разница между перепланировкой и переустройством
Как можно узнать из действующего Жилищного кодекса (ст. 25), переустройством пространства называют внесение в него изменений путём переноса инженерных сооружений, что в итоге никак не отражается в техпаспорте на жилое помещение. Например, смена системы водоснабжения на новый вариант — это переустройство, им же будет являться смена системы электрического снабжения и перенос источников питания.
Что касается термина перепланировка, то в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса это такие изменения, которые вносятся в технических паспорт на квартиру. Например, перенос или полный снос перегородок — это перепланировка, а если эти перегородки просто заменяются на новые, то в технический паспорт такое вносить не нужно и перепланировкой это не будет считаться.
На свой риск
Незаконная перепланировка квартиры не является препятствием к проведению сделки. С другой стороны существует ряд обязательных требований, например, со стороны банка при заключении ипотечного договора — банк не одобрит сделку, если изменение жилья не узаконено.
В настоящее время банки не обращают особого внимания на несущественные перепланировки, например, расширение дверных проёмов или сооружение небольших перегородок. С другой стороны такие действия, как перенос кухни или сооружение дополнительной ванной комнаты будет считаться препятствием для заключения сделки по ипотеке.
Многие зададутся вопросом — а что же такого особенного в, например, расширении комнаты? Ведь ничьи интересы таким образом не нарушаются. На самом деле это так, но проблема проявит себя немного позже, когда в постройке начнут появляться трещины.
Ответственность за проведение незаконной перепланировки
В самом простом случае Вы можете столкнуться с требованиями государственного контролирующего органа привести состояние квартиры к первоначальному виду. Если же проблема будет серьёзной, то возможна даже принудительная продажа квартиры на торгах, в соответствии с вынесенным судебным решением, что прямо предусмотрено Жилищным кодексом (ст. 29). Другими словами, Ваша квартира может быть продана практически за бесценок и в принудительном порядке.
Состояние жилья, как и оно само, может быть сохранено, если Вам удастся доказать в суде, что проведённые изменения никак не мешают соседям и не создают для них опасности. Это допускает действующий Жилищный кодекс, в частности, часть 4 статьи 29. Если Вы уже приобрели такую квартиру, Вам придётся собирать согласования, утвердить проект и обратиться в суд с требованием узаконить проведенные изменения. Этот процесс может занять до полугода.
Отсылки к закону
В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, каждый из указанных видов переделки жилья предусматривает необходимость предварительного согласования. Разграничение этих понятий требуется только для того, чтобы правильно трактовать, в чем заключается суть вносимых изменений, когда владелец помещения будет обращаться в компетентные органы.
Статья 28 Жилищного кодекса включает в себя информацию о том, в каком порядке осуществляется согласование всех процедур, которые относятся к изменению несущих конструкций, а также инженерных коммуникаций, газового оборудования и других важных элементов здания.
В частности, это касается:
- переустановки газовых приборов, если это требует прокладки дополнительных труб;
- смены кухонных плит с газовой на электрическую;
- перемещение туалета или ванной комнаты;
- обустройство проемов в несущей стене или перекрытии;
- и других работ.
Статья 29 Жилищного кодекса говорит о том, какие работы не подпадают под категорию переустройства или перепланировки, а значит, не требуют предварительного согласования
Сюда входит:
- косметический ремонт, включая замену каких-либо отделочных покрытий;
- обустройство встроенной мебели;
- смена инженерного оборудования без какой-либо перестановки;
- перемещение бытовых электроплит в пределах кухонной комнаты.
Перепланировка и перевод в нежилой фонд возможна только при расположении помещения на первом этаже здания.
С чего начать оформление перепланировки квартиры, можно узнать из статьи по этой ссылке.
Также стоит отметить, что в соответствии с этой статьей есть перечень работ, на которые в принципе невозможно получить разрешение.
Несмотря на то, что региональное законодательство может отличаться, в основном под запрет попадает:
- обустройство жилой комнаты или кухни без какого-либо естественного освещения;
- обустройство ванной или уборной комнаты над жилым помещением;
- перемещение радиаторов, которые подключены к центральной системе отопления, на балконы или какие-либо лоджии;
- обустройство теплого пола, подключенного к центральной системе отопления или водоснабжения;
- устранение или сокращение естественной вентиляции;
- создание проемов в стенах-пилонах, диафрагмах или колоннах, а также в тех точках, где присутствует соединение сборных элементов;
- объединение жилой комнаты с газифицированным помещением.
Точно также нельзя будет получить согласование на любые ремонтные работы, которые приведут к ухудшению жилищных условий.
СНиП, КоАП и другие нормативные документы
При перепланировке или переустройстве квартиры нужно опираться на следующие нормативно-правовые документы:
- ЖК России;
- КоАП России – ответственность за нарушения или самовольную перепланировку/переустройство;
- Стандарты СНиП:
- 31-01-2003 – регламентирует изменения в многоквартирных домах;
- 41-01-2003 – регламентирует изменения в системах отопления, кондиционирования и вентиляции;
- 04.01-85 – регламентирует изменения в системах канализации и водопроводных сетей;
- 01.07-85 – обозначает разрешённые нормы нагрузок и воздействия;
- 23-05-95 – регламентирует изменения в системах естественного и искусственного освещения жилого помещения.
