Макс Невелов Портрет нанимателя
С арендаторами обычных квартир все ясно – это офисные служащие. Элитное жилье и апартаменты снимают уже совсем другие категории граждан. Чаще всего это жилье арендуют на время командировок, на долю таких броней в среднем приходится более 40% от общего количества арендованных апартаментов, рассказывает Светлана Лежнева. Кроме того, такой тип размещения предпочитают те, кто приезжают в Петербург для обучения в вузе или для запуска своего бизнеса и его развития на начальных этапах.
– Апартаменты востребованы среди тех, кто посещает наш город для лечения в местных медицинских учреждениях, – продолжает Лежнева. – Граждане других стран размещаются в апарт-отеле на время стажировки, обучения, открытия локального филиала иностранной компании. 11% броней на срок свыше одного месяца приходится на долю граждан стран дальнего зарубежья, в т.ч. служащих крупных западных компаний, таких как IKEA, Hyundai и др.
В летний период увеличивается доля краткосрочной аренды, ее формирует поток туристов, приезжающих в город для посещения достопримечательностей. Апарт-отель регулярно принимает участников деловых мероприятий и крупных соревнований. В апартаментах размещается преимущественно молодая аудитория, средний возраст арендатора – от 20 до 40 лет. При этом в общем числе постояльцев доля семей с детьми традиционно не превышает 5%, – подытоживает эксперт.
Плюсы и минусы аренды
Переходим к главным достоинствам и недостаткам аренды квартиры в 2023 году.
Плюсы:
· Мобильность и возможность постоянно менять локацию
Если вы любите путешествовать и не можете сидеть на месте, то аренда – это самый подходящий вариант. Снять квартиру можно в любом городе и в любой стране.
· Возможность постоянно регулировать расходы
Найти съемную квартиру в соответствии с ежемесячным доходом намного легче, чем взять жилье в ипотеку. Поэтому, если со временем условия оплаты перестанут устраивать, то вы легко сможете отказаться от сделки и расторгнуть договор аренды с собственником.
· Отсутствие дополнительных трат на обслуживание квартиры
Если в квартире нужно поменять сантехнику, починить мебель или выполнить мелкий ремонт, то чаще всего эта обязанность ложится на владельца, а не на съемщика. То же самое касается погашения взносов за капитальный ремонт дома и оплаты налогов на недвижимость.
Минусы:
· Отсутствие гарантии на долгосрочное проживание
Вы не можете предугадать действия собственника. Не исключено, что он передумает сдавать квартиру, найдет более выгодного клиента или вообще захочет продать недвижимость.
· Обязанность полностью подчиняться условиям хозяина
Здесь чаще всего речь идет о невозможности сделать ремонт в квартире: переклеить обои или покрасить стены, поменять пол, вынести ненужную мебель и пр. Разрешение на такие виды работ дает лишь небольшая часть владельцев.
· Проблемы с поиском жилья для семей с детьми или домашними животными
Это довольно существенный минус для большинства соискателей съемных квартир, который почти в 2 раза сокращает количество возможных предложений. Договориться с собственниками бывает крайне сложно, а с некоторыми невозможно. Поэтому на поиски может уйти не один месяц.
· Риск попасть под нездоровый надзор владельца
Такие ситуации случаются редко, но они бывают. Однако распознать неадекватного арендодателя можно практически сразу. Они могут слишком часто проверять жильцов, приходить к ним без предупреждения и даже тогда, когда их нет дома, оставлять в квартире личные вещи и возвращаться за ними и т. д.
· Вклад в чужую собственность
Наверное, многие согласятся с тем, что плата за аренду – это деньги в никуда. На выходе вы не получаете недвижимость и не имеете так называемой «подушки безопасности».
Арендаторы становятся все более разборчивыми
На поведении арендаторов сказывается ввод в эксплуатацию новых объектов, они становятся более разборчивыми, считает Анна Симашова, руководитель отдела городской и элитной недвижимости компании «М16-Недвижимость».
– В последнее время, к сожалению, рынок аренды заметно просел, – рассказывает эксперт. – Обилие предложений в новостройках резко составило конкуренцию всем «панелькам» и уж тем более «брежневкам» и им подобным. Арендаторам все больше и больше предлагается новых, свежих квартир, полностью укомплектованных и меблированных. Сегодня съемщики хотят исключительно новые дома, с чистыми парадными, благоустроенными дворами, ищут просторные планировочные решения и хорошие видовые характеристики.
При этом видно, что ввод новых объектов пока не сказывается на стоимости, собственники традиционно поднимают ценники к весеннему всплеску интереса, и теперь, видимо, стоит ожидать резкого проседания цен летом.
Увеличивается предложение апартаментов
Вместе с тем, на рынке аренды Санкт-Петербурга стало появляться все больше апартаментов – пограничного формата, который занимает промежуточное положение между гостиницами, рассчитанными на краткосрочное пребывание, и арендными квартирами, которые чаще всего снимают на длительный срок. Кроме того, апартаменты значительно дешевле элитных квартир, а по качеству значительно превосходят обычное жилье. По словам Светланы Лежневой, начальника отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», Санкт-Петербург, в апарт-отеле YE’S на улице Хошимина наиболее востребованы форматы среднесрочного и долгосрочного проживания. В среднем около 25% апартаментов арендуется на срок более 6 месяцев, при этом около 30% постояльцев проживает в апартаментах менее месяца. Апартаменты площадью до 42 кв. м могут выступать в качестве аналога однокомнатным квартирам, которые традиционно наиболее востребованы – на их долю в структуре спроса приходится 44%, рассказывает эксперт.
– Апартаменты площадью 28 кв. м сдаются за 28-32 тыс. руб. в месяц, – продолжает Лежнева. – Это несколько выше, чем средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в аналогичной локации, но разница в цене компенсируется качеством оснащения помещения и возможностью пользоваться гостиничным сервисом – услугами ресепшн, консьерж-службы, уборкой номеров, системой хранений и пр. Арендаторы выбирают подобные варианты из-за доступных цен в сравнении с долгосрочным размещением в гостиницах. Клиенты сами решают, что включать в стоимость аренды и могут «настроить» комфорт проживания индивидуально. Среднегодовая загрузка номерного фонда нашего апарт-отеля составляет 86%.
Ипотека в 2023 году
Для начала давайте обратимся к конкретным цифрам:
- На конец февраля 2023 года средний чек на покупку квартиры в Санкт-Петербурге составляет около 9 млн рублей, а средняя процентная ставка на жилье в новостройке равна 7%.
- Первоначальный взнос по ипотеке должен быть не меньше 1,38 млн рублей, а ежемесячный платеж – примерно 60 тыс. рублей. Это значит, что за 24 года придется переплатить около 8,3 млн рублей.
Следовательно, если взять кредит на покупку недвижимости в новостройке при стоимости жилья до 9 млн рублей и первоначальном взносе в 2 млн рублей на 25 лет, то:
- ипотечная ставка будет равна 3-11% – зависит от банка и возможности участия в льготных программах;
- ежемесячный платеж составит от 33 до 72 тысяч рублей.
Важно: Если в этом году вы планировали воспользоваться льготной ипотекой, то должны знать, что условия этой программы потерпели некоторые изменения:
- Во-первых, господдержку на новостройки продлили только до 1 июля 2024 года. В будущем ее будут постепенно сворачивать.
- Во-вторых, оформить кредит можно под 8% с лимитом до 6, 12, 15 или 30 млн рублей. Все зависит от программы.
- В-третьих, первоначальный взнос составляет 15%. В счет этой суммы можно внести материнский капитал.
- В-четвертых, система господдержки распространяется на покупку квартир в новостройке, готового жилья у застройщиков, участка под строительство частного дома или готового дома на земле.
- В-пятых, семейную ипотеку в 2023-2024 гг. под 6% годовых смогут взять родители, которые воспитывают 2 и более детей до 18 лет.
Вывод: Чтобы не ошибиться с выгодой перед оформлением кредита, лучше сравнить несколько вариантов квартир по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения. Причем в расчет нужно брать первичку по субсидиям от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм и вторичку.
Заключение
В большинстве случаев разница между двумя сделками невелика, а при равных условиях затраты сопоставимы. Поэтому вы должны взвесить все ЗА и ПРОТИВ, узнать о господдержке и процентных ставках, а также объективно оценить свои финансовые возможности. И только тогда вы сможете понять, что лучше – ипотека или аренда.
К примеру, если вам нужна студия или однушка, то выгоднее всего сразу оформить ипотеку и получить собственное жилье уже через 15-20 лет. Если же необходима большая жилплощадь и у вас не так много средств для покрытия первоначального взноса, то лучше снимать и копить на будущее. Сейчас девелоперы предлагают выгодные условия сделки своим клиентам и подъемные проценты по кредитам.
