Макс Невелов Права и обязанности ТСЖ
В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.
ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.
Особенности ТСЖ
Каждое ТСЖ характеризуется следующими элементами:
на общем собрании избирается председатель и члены правления;
утверждается состав ревизионной комиссии;
проводятся регулярные собрания собственников.
Общее собрание собственников – это важнейший элемент товарищества. Только жильцы на общем собрании определяют, как будет осуществляться управление имуществом их дома. Встречи можно проводить раз в несколько месяцев или чаще, в зависимости от наличия повесток для решения.
С текущими вопросами разбираются председатель и члены правления. Собственники выбирают их на определенный срок – на 1 год или иной период, установленный голосованием.
Ревизионная комиссия создается в целях контроля действий управляющих ТСЖ. Обычно она состоит из 2-3 человек, которые также могут быть избраны на общем собрании.
После регистрации товарищество собственников жилья начинает свою деятельность. Теперь управляющая компания ТСЖ полностью готова следить за домом и управлять его имуществом, заключать договора и начислять коммунальные платежи, а также вести всю сопутствующую деятельность.
Как крупная управляющая компания, ТСЖ может использовать специальную программу для расчета квартплаты, которая позволяет управлять взаиморасчетами с жильцами, реализовывать обмен с органами социальной защиты и автоматически формировать отчётность за налоговый период. Подробнее можно прочитать здесь.
Участие в подобных кооперативах ЖСК и ТСЖ
В ЖСК и ТСЖ каждый жилец имеет право на участие в общественных мероприятиях, принятие решений и голосование по важным вопросам, касающихся эксплуатации и улучшения жилищного фонда. Каждый участник общества имеет один голос при принятии решений и по итогам голосования принимается окончательное решение.
Одно из основных отличий между ЖСК и ТСЖ заключается в том, что ЖСК управляется на основе договора аренды или собственности на землю, на которой расположен многоквартрный дом. В то же время, ТСЖ управляется на основе договора о собственности на само здание, но без земли.
Участие в ЖСК предполагает обязательное членство, а также уплату вступительных взносов и членских взносов. В случае с ТСЖ, участие является добровольным и не требует дополнительных финансовых взносов.
Преимущества участия в ЖСК:
1. Участие в процессе управления. Законодательство предоставляет возможность принимать участие в вопросах эксплуатации и управления многоквартирным домом, в том числе выбирать и отзывать председателя и контрольные органы.
2. Финансовая прозрачность. Члены ЖСК имеют доступ к информации о доходах и расходах, а также участвуют в принятии решений о распределении финансовых ресурсов.
3. Благоустройство и улучшение жилищного фонда. Члены ЖСК могут принимать активное участие в улучшении условий проживания, благоустройстве территории, осуществлении капитального ремонта и других мероприятий.
Преимущества участия в ТСЖ:
1. Гибкость в управлении. Участники ТСЖ имеют возможность самостоятельно определить принципы и порядок управления домом, подобрать профессиональную управляющую компанию или самостоятельно выполнять управленческие функции.
2. Отсутствие ограничений на участие. В отличие от ЖСК, регистрация и участие в ТСЖ не зависит от наличия основной собственности на землю, что позволяет более широко привлекать жильцов к управлению и разработке общественных решений.
3. Экономические преимущества. Участие в ТСЖ позволяет жильцам эффективнее распределять расходы и оптимизировать управленческие затраты, так как участники могут совместно выбирать поставщиков услуг и заключать выгодные договоры.
Участники и организационная структура ТСЖ
Организационная структура ТСЖ включает иерархическую систему управления, которая состоит из следующих органов:
| Орган | Функции |
|---|---|
| Общее собрание участников ТСЖ | Принятие решений по важным вопросам, выбор и утверждение исполнительных органов ТСЖ |
| Наблюдательный совет | Контроль за деятельностью исполнительных органов, предоставление рекомендаций и предложений |
| Правление | Руководство повседневной деятельностью ТСЖ, осуществление исполнительных функций |
| Ревизионная комиссия | Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ТСЖ, проверка финансовых отчетов |
При принятии решений на важные вопросы ТСЖ проводит общее собрание участников, на котором участники принимают решения большинством голосов.
Наблюдательный совет является органом, который осуществляет независимый контроль за деятельностью исполнительных органов ТСЖ. Он проверяет правильность принятых решений и учет денежных средств.
Правление ТСЖ является исполнительным органом, которое управляет состоянием и обслуживанием жилого фонда, организует содержание и обеспечение дома необходимыми услугами (водоснабжение, электроснабжение, уборка территории и т.д.), заключает и контролирует договоры с поставщиками услуг.
Ревизионная комиссия осуществляет финансовый контроль за деятельностью ТСЖ, оценивает эффективность использования денежных средств и представляет отчеты об их использовании участникам ТСЖ.
Таким образом, ТСЖ имеет четкую организационную структуру, в которой исполнительные органы и контрольные органы взаимодействуют для обеспечения качественного управления и обслуживания многоквартирного дома.
Основные особенности ТСЖ
Одно ТСЖ может объединять владельцев квартир нескольких домов. Для образования ТСЖ в него должно вступить более половины владельцев квартир. В его ведении находятся вопросы содержания помещений общего пользования, благоустройства территории. Входить в состав товарищества могут жильцы, которые приобрели квартиры в уже построенном доме, или бывшие участники ЖСК. Решения по значимым проблемам принимаются на общем собрании. Но при решении отдельных вопросов необходимо учитывать и мнение собственников жилья, не пожелавших вступить в эту организацию. К таким вопросам относятся:
- ремонт и перестройка общих помещений;
- реконструкции дома;
- приобретение земельных участков;
- возведение построек на придомовой территории.
Для этого проводится общее собрание всех собственников квартир. Каждодневные вопросы решает выборное правление ТСЖ во главе с председателем.
В чем разница между ТСЖ и ЖСК?
ЖСК — это жилищно-строительный кооператив, который создается для строительства жилого многоквартирного дома и его дальнейшей эксплуатации. Решение о создании кооператива принимают учредители.
Участниками кооператива должны быть не менее 5 человек, но общее количество участников не должно превышать количество квартир в доме. Участниками могут быть не только физические лица, которым исполнилось 16 лет, но и организации. Целью создания ЖСК является приобретение, строительство и ремонт МКД.
Решение же о создании товарищества принимается в случаях, когда свой голос за его создание отдали более половины собственников жилья (достаточно перевеса в один голос). Целью создания ТСЖ является совместное управление общим имуществом.
Чем отличается ЖСК от ТСЖ? ЖСК может существовать в одном конкретном доме, а товарищество может объединить несколько домов.
Доходы, полученные от предпринимательской деятельности в ЖСК, распределяются между членами кооператива. Доходы товарищества принадлежат ему же и могут быть направлены на его нужды.
Видео: что лучше — ТСЖ или Управляющая компания?
Отличие от других форм управления МКД
Чем же ЖСК отличается от других форм управления многоквартирным домом? Каковы основные отличительные признаки?
На самом деле, отличий существует масса.
Основное из них состоит в том, что другие организации в форме товарищества собственников жилья, управляющие компании, а также других организаций получают уже построенный дом, и должны содержать его должным образом.
Иногда, управляющие компании получают новостройку не в самом хорошем состоянии.
А всё потому, что фирма застройщик заинтересована только в сдаче дома, но ни в коем случае не в его содержании.
В этом плане ЖСК несколько выгоднее. Собственники контролируют процессы строительства, а затем и управляют недвижимостью. Это значит, что застройщик, который с самого начала будет находиться под контролем, сделает всё так, что ЖСК в форме управляющей компании не придется что-то переделывать и доделывать.
Также, члены жилищно-строительного кооператива самостоятельно осуществляют сбор средств по квитанции на содержание недвижимости, осуществляют наем работников, проводят капитальный ремонт и плановый.
В других же управляющих организациях подобные действия осуществляют либо приглашённые руководители, либо выбранные члены правления.
От жилищных кооперативов
Основное отличие жилищного кооператива (ЖК) от жилищно-строительного (ЖСК) состоит в том, что жилищный кооператив это объединение граждан, которое заинтересованно в содержании дома.
В жилищно-строительном кооперативе лица заинтересованы не только в содержании, но и в строительстве.
Изначально лица самостоятельно разрабатывают план постройки, приглашают работников, занимаются закупкой материалов, согласуют строительство в администрации. Таким образом, можно сказать, что члены ЖСК проделывают большую работу, которая в последствии становится основанием для содержания жилья.
От ТСЖ
Многие сравнивают жилищно-строительный кооператив и ТСЖ. И в том, и в другом случае управление домом осуществляют собственники жилья, а точнее инициативная их часть. Однако что же выбрать?
На самом деле, на этот вопрос достаточно легко ответить. Если жильцы имеют целью сначала возвести недвижимость, а уже потом управлять ей, то вам необходимо выбрать ЖСК. Такая форма подразумевает сначала строительство в качестве первого этапа, а затем управление и содержание дома. Если вы уже имеете виды на какую-либо постройку, и стали собственниками и площадей, то вы можете организовать ТСЖ.
От ДДУ
Аббревиатура ДДУ встречается достаточно редко. А всё потому, что такая форма подразумевает собой договор долевого участия.
На самом деле, такое соглашение подразумевает под собой договор, который составляется между застройщиком и дольщиком. В соответствии с этим актом вы совместно с другими дольщиками приобретаете недвижимость у строительной компании.
Далее вы можете самостоятельно распоряжаться данной недвижимостью и управлять ею самостоятельно, или доверить управление другой компании. Однако, ДДУ серьезно отличается от ЖСК. Всё дело в том, что при договоре долевого участия собственники выкупают недвижимость у застройщика.
При такой форме, как жилищно-строительный кооператив собственники строят недвижимость с самого начала, а значит, самостоятельно возводят недвижимость с нуля, без фирмы застройщика.
Также, при жилищно-строительном кооперативе распоряжаются имуществом и его содержанием только члены объединения. При договоре долевого участия содержание может быть доверено другим организациям.
Кaк кyпить квapтиpy c вcтyплeниeм в ЖCК
Пpoвepьтe ЖCК
Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв, пpoвepьтe жилищнo-cтpoитeльный кooпepaтив. Ecли oн opгaнизoвaн дaвнo, пoчитaйтe oтзывы и oбcyждeния в интepнeтe. Пpoвepьтe в oфициaльныx peecтpax, нe нaxoдитcя ли юpидичecкoe лицo в cтaдии бaнкpoтcтвa, и нeт ли пpoтив нeгo cyдeбныx paзбиpaтeльcтв.
Tщaтeльнo изyчитe ycтaв. B нeм дoлжнa быть пpeдocтaвлeнa пpoeктнaя дeклapaция и ocнoвныe xapaктepиcтики дoмa: мaтepиaл cтeн, этaжнocть, чиcлo квapтиp, нaличиe лифтa, дpyгиe. Этo — пoкaзaтeль тoгo, чтo нaд пpoeктoм дeйcтвитeльнo paбoтaли. Taкжe yтoчнитe, кaк пpинимaют peшeния oб yвeличeнии cтoимocти cтpoитeльcтвa — нa oбщeм coбpaнии или тoлькo pyкoвoдcтвoм. Ecли pyкoвoдcтвoм, этo плoxoй знaк.
Пpoчитaйтe дoгoвop. B нeм дoлжны быть пpoпиcaны ycлoвия pacтopжeния, ycлoвия oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, cpoки oкoнчaния cтpoитeльcтвa и ввeдeния дoмa в экcплyaтaцию.
Пpoвepьтe гeнпoдpядчикa. Пoceтитe мecтo cтpoитeльcтвa — нa инфopмaциoннoм cтeндe дoлжнa быть инфopмaция o нeм. Пocмoтpитe oтзывы o зacтpoйщикe, пpoвepьтe, нe бaнкpoт ли oн. Ecли вce xopoшo, мoжeтe пoдпиcывaть дoгoвop.
Пoдпишитe дoгoвop
Пpoвepьтe, чтoбы в дoгoвope были тoчныe xapaктepиcтики нeдвижимocти, пpaвo тpeбoвaния кoтopoй вы пpиoбpeтaeтe. Жeлaтeльнo, чтoбы былa yкaзaнa этaжнocть, oбщaя плoщaдь, кoличecтвo кoмнaт и дpyгиe вaжныe xapaктepиcтики. Этo yбepeжeт oт тoгo, чтo вы плaтили зa тpexкoмнaтнyю квapтиpy, a пoлyчитe тpexкoмнaтнyю.
Пoдпишитe дoгoвop в двyx экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй бyдeт xpaнитьcя y ЖCК.
Плaтитe взнocы
Oплaтитe вcтyпитeльный взнoc, a тaкжe вoвpeмя плaтитe пaeвыe взнocы. Кoгдa выплaтитe вcю зaдoлжeннocть, нe зaбyдьтe взять пoдтвepждaющиe этo cпpaвки. Oни пoнaдoбятcя в дaльнeйшeм пpи oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
Кoгдa дoм cдaдyт в экcплyaтaции, пoдпишитe aкт пpиeмa-пepeдaчи oбъeктa нeдвижимocти. B нeм oбычнo yкaзывaют, чтo члeн ЖCК нe имeeт пpeтeнзий к кaчecтвy нeдвижимocти, и пpинимaeт ee.
Oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти
Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, пoceтитe MФЦ или Pocpeecтp личнo, ecли oн вeдeт пp иeм гpaждaн в вaшeм гopoдe. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy cлeдyющиe дoкyмeнты:
дoгoвop члeнcтвa в ЖCК — тoт, кoтopый вы пoдпиcывaли пpи вcтyплeнии в нeгo;
дoгoвop пoкyпки пaя;
дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют oплaтy пaeвыx взнocoв — нaпpимep, квитaнции;
cпpaвкy o выплaтe вceй зaдoлжeннocти — ee бepyт в ЖCК;
aкт пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти;
opигинaл квитaнции oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины — oнa cocтaвляeт 2 000 ₽ для физичecкиx лиц.
Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, нaпишeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaжeт пepeчeнь пpинятыx дoкyмeнтoв и дaтy пoдгoтoвки. B тeчeниe 7–10 днeй пpoцeдypa зaвepшитcя. B нaзнaчeннyю дaтy вaм выдaдyт opигинaлы дoкyмeнтoв и выпиcкy из EГPН, кoтopaя пoдтвepдит вaшe пpaвo coбcтвeннocти.
Особенности деятельности кооператива
ЖСК – это жилищный строительный кооператив. Он создается до начала возведения дома, и процесс строительства является одной из главных его задач.
Состав кооператива может включать не менее пяти участников. Максимальное их количество должно соответствовать количеству квартир в доме. Считается, что основной целью создания ЖСК является обеспечение участников жильем. Для этого будущие владельцы недвижимость становятся членами кооператива, вносят паевые взносы на постройку дома. Для лиц, объединившихся в такую организацию, большим преимуществом является возможность оплачивать жилье частями. При этом, являясь членами сообщества, они могут обсуждать строительные вопросы и контролировать направление собираемых взносов. Членство в ЖСК могут получить и юридические лица. Кооператив приобретает землю, оформляет разрешение на строительство дома и занимается его сооружением. После окончания строительства и сдачи объекта ЖСК выполняет функцию управления общедомовым имуществом.
Какие преимущества и недостатки имеют ТСЖ и ЖСК?
ТСЖ: преимущества и недостатки
ТСЖ является самоуправляемой организацией, в которой решение принимается коллективно, путем голосования его членов на общем собрании. Одним из главных преимуществ ТСЖ является возможность самостоятельно управлять домами и принимать решения, касающиеся содержания и эксплуатации совместной собственности.
Основные преимущества ТСЖ:
| 1. | Независимость от управляющих компаний, что позволяет более эффективно контролировать качество предоставляемых услуг и оптимизировать расходы по содержанию жилья. |
| 2. | Повышенная ответственность членов ТСЖ за состояние здания и придомовой территории. |
| 3. | Снижение затрат на управление и обслуживание жилого комплекса за счет собственных сил и сокращение зарплат администрации. |
Однако у ТСЖ также есть свои недостатки:
| 1. | Высокая нагрузка на общественные активы, так как отсутствие профессионального управления может привести к неэффективному расходованию средств и исполнению своевременных ремонтных работ. |
| 2. | Сложность принятия решений и длительные процессы обсуждения на общих собраниях из-за различных мнений и интересов членов ТСЖ. |
| 3. | Нехватка опыта и знаний по управлению жилыми комплексами, особенно среди новообразованных ТСЖ. |
ЖСК: преимущества и недостатки
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой форму гражданского общества, созданного для решения вопросов строительства и содержания жилья. Основная цель создания ЖСК — защита интересов его членов и обеспечение доступного жилья.
Преимущества ЖСК:
| 1. | Получение государственных субсидий и льготных кредитов для строительства жилья. |
| 2. | Большой объем общих ресурсов и фондов ЖСК, что позволяет эффективно управлять и обслуживать дома и инфраструктуру. |
| 3. | Возможность влиять на принятие решений через участие в общих собраниях и избрание правления ЖСК. |
Однако ЖСК имеет и некоторые недостатки:
| 1. | Ограниченное управление общественными активами: большую роль имеют государственные органы и управляющие компании. |
| 2. | Сложности в организации и управлении строительством жилья, особенно для небольших ЖСК. |
| 3. | Сложности в привлечении финансирования без гарантий государства или большого числа участников. |
Выбор между ТСЖ и ЖСК должен быть основан на конкретных потребностях и возможностях жильцов. Обе организационные формы имеют свои преимущества и недостатки, и каждая может быть предпочтительной в зависимости от конкретной ситуации.
Отличия в правоотношениях и управлении между ЖСК и ТСЖ
Основное отличие между ЖСК и ТСЖ заключается в способе участия собственников в управлении. В ЖСК каждый собственник имеет полное право участвовать в управлении кооперативом. Например, каждый член ЖСК имеет право голоса на общем собрании участников. В ТСЖ управление осуществляется через органы управления — председателя и совет собственников, которые избираются из числа собственников жилья.
Другое отличие между ЖСК и ТСЖ связано с обязанностями органов управления. В ЖСК председатель выполняет исполнительные и оперативные функции, а в ТСЖ председатель только представляет интересы ТСЖ и его решений без полномочий исполнительной власти.
Также отличия ЖСК и ТСЖ связаны с уставным капиталом, созданием, регистрацией и формированием органов управления. ЖСК создается на основе заявления и учредительного договора, в ТСЖ участники принимают решение о его создании на общем собрании. Для ЖСК требуется регистрация в правовом органе, а формирование органов управления идет в порядке, предусмотренном уставом ЖСК. В ТСЖ регистрация не требуется, а формирование органов управления происходит на основании решения общего собрания собственников.
Одно из важных отличий между ЖСК и ТСЖ — это полный перевод правоотношений на содержание и обслуживание жилого фонда во владение и пользование ЖСК. В ТСЖ жилой фонд остается в собственности собственников жилья, а обязанности по содержанию и обслуживанию возлагаются на ТСЖ.
Также, ЖСК имеют особые льготы в получении земельных участков для строительства жилья, а ТСЖ такой возможности не имеют. Это также является одним из отличий между этими организационно-правовыми формами.
Еще одно отличие между ЖСК и ТСЖ связано с финансовыми правоотношениями. В ЖСК правила финансового обеспечения деятельности устанавливаются собственниками жилья на общем собрании, в ТСЖ принятие решения по финансовым вопросам осуществляется на общем собрании членов ТСЖ.
В заключение, отличия между ЖСК и ТСЖ заключаются в различиях в формировании, участии собственников в управлении, правоотношениях с имуществом, финансовых правоотношениях и других аспектах. Необходимо учитывать эти различия при выборе организационно-правовой формы для управления жилищными объектами.
Плюсы и минусы ТСЖ
Преимущества:
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей – тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Решение вопросов по разделу имущества ЖСК и ТСЖ
Жилищный кооператив (ЖСК)
- Жилищный кооператив часто осуществляет управление и обслуживание не только общим имуществом, но и индивидуальными жилыми помещениями, которые являются собственностью членов кооператива.
- Решение вопросов по разделу имущества в ЖСК принимается на общем собрании членов кооператива. Для принятия решений важным фактором является голосование членов кооператива в соответствии с долей их вклада в кооператив.
- Распределение между общим и индивидуальным имуществом часто осуществляется на основании размера жилых площадей или количества членов семьи, проживающих в помещении.
- Выбор способа и формулы распределения общих затрат и сумм, связанных с эксплуатацией и обслуживанием жилого фонда, может быть осуществлен на общем собрании членов кооператива.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
- ТСЖ обычно не осуществляет управление и обслуживание индивидуальными жилыми помещениями, так как каждый владелец является полным собственником своей квартиры или дома.
- Решение вопросов по разделу имущества в ТСЖ принимается на общем собрании собственников жилья. В этом случае решение принимается простым большинством голосов собственников.
- В ТСЖ общее имущество может включать в себя общие территории, фасады зданий, системы отопления и водоснабжения и другие элементы, требующие совместного обслуживания и управления.
- Расходы на обслуживание и эксплуатацию общего имущества в ТСЖ распределяются между собственниками жилья в соответствии с их долей в общей площади жилого помещения.
