Чем отличается ТСН от ТСЖ и СНТ: сравнение организаций и что лучше

Управление в корпорации. (Ст. 65-3)

В корпорации образуется единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор, председатель и т.п.). Уставом корпорации может быть предусмотрено предоставление полномочий единоличного исполнительного органа нескольким лицам, действующим совместно, или образование нескольких единоличных исполнительных органов, действующих независимо друг от друга. В качестве единоличного исполнительного органа корпорации может выступать как физическое лицо. так и юридическое лицо.

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законом или уставом корпорации, в корпорации образуется коллегиальный исполнительный орган (правление, дирекция и т.п.).
Как видите, от прежнего ограничения: председателем ТСЖ может быть лишь собственник помещения в доме – не остается и следа, ТСН руководить может не только «человек со стороны», но и юрлицо «со стороны». Почему бы таким юрлицом не стать, к примеру, ГБУ «Жилищник»? Или другому «компетентному» органу? Или частной управляющей компании?

В общем, перевод товарищества в статус корпорации, а «товарищей» – на роль корпорантов, похоже, может повлечь за собой серьезные перемены как во внутренней жизни жил- товарищества, так и в его взаимоотношениях с внешним миром. Это явно шаг в сторону коммерциализации жилищного самоуправления, а где-то – поскольку никакой ответственности за нарушение норм жилищной демократии и прав общедолевых собственников общего имущества МКД в РФ до сих пор нет – вполне возможно, к её криминализации. Если попросту, фальшивый протокол собрания в новых условиях может иметь гораздо более серьезные последствия, чем прежде.

Что касается наших «добрых старых» ЖСК, то, видимо, им придется перерегистрироваться в ТСН. Иначе – ликвидация.

Согласно ст. 3 закона № 99- ФЗ отныне, после 1 сентября 2014 г., все юрлица должны создаваться только в новых организационно-правовых формах, соответствующих принятым поправкам в гл.4 ГК РФ. А все созданные ранее юрлица должны привести свои наименования и учредительные документы в соответствие с новыми требованиями. Но не сразу, а при первом изменении учредительных документов. До этого момента те будут действовать лишь в части, которая не противоречит принятым поправкам. При регистрации изменений учредительных документов госпошлина взиматься не будет.

В последнее время тенденция объединения собственников квартир в многоквартирных домах в товарищества приобретает все большую популярность. Это говорит о том, что жильцы сознательно берут на себя ответственность по решению важных вопросов по поводу эксплуатации и ремонта дома. На данный момент существует 2 вида подобных объединений: ТСЖ и ТСН. Что собой представляют подобные объединения и какие они имеют преимущества? О различиях ТСЖ и ТСН и в чем разница мы и поговорим ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно
!

Что такое ТСН? Товарищество Собственников Недвижимости является добровольным объединением владельцев жилого имущества, к нему также относят здания и земельные участки.
Товарищество создается для определения порядка общественного владения и пользования жильем в законном порядке. Сообщество существует на основе законного права владельцев помещений общего пользования содействовать благоустройству общего имущества.

Общее имущество здания на основании долевой собственности принадлежит всем членам товарищества. Товарищество Собственников Недвижимости как обособленная форма юридических лиц введена на основе закона №99-ФЗ в 2014 году. Согласно данному закону в состав ТСН могут входить юридические лица, которые являются владельцами различных видов недвижимости, включая помещения многоквартирных домов, офисных зданий, земельных участков и других объектов.

Главной целью создания ТСН является урегулирование хозяйственных вопросов по поводу содержания и эксплуатации жилья.
В законодательном порядке установлено что ТСН является добровольным объединением собственников, созданное для совместного владения и пользования имуществом, находящегося на правах общей собственности. Высший орган товарищества имеет право устанавливать и регулировать размер общеобязательных коммунальных платежей членов товарищества.
По способу управления ТСН как юридическое лицо относят к корпоративному типу.
Управление и ведение деятельности ТСН регламентируется Уставом.

Основные отличия ТСН от СНТ: плюсы и минусы, процедура перерегистрации

Принятие ФЗ №99 повлияло и на способ отчуждения участка земли вместе с долей на имущество общего типа. Если участник товарищества продает участок, после этого он не сможет распоряжаться частью имущества ТСН. Это право автоматически перейдет к тому, кто купит землю и станет ее последующим собственником. До принятия закона участник СНТ мог одновременно проводить две сделки и передавать покупателю права на участок вместе с передачей прав на общее имущество.

Смена ОПФ затронула и досрочное прекращение действий руководителей общества. Теперь их можно приостановить на собрании участников после того, как будет принято коллективное решение владельцев недвижимости. Главные причины включают грубое нарушение установленных норм и обязанностей, а также отсутствие возможности вести дела, если на это есть серьезные основания. В этом случае участники товарищества избирают нового председателя и членов органов правления при помощи голосования.

Товарищества собственников жилья или ТСН могут объединять не только владельцев квартир в многоквартирных домах, но также владельцев участков дачного или садового типа, гаражей, территорий, предназначенных для огородов. Имущество способно быть любым, но форма организации остается неизменной. Члены управления ТСН могут не консультироваться с членами общих собраний и самостоятельно решать важные вопросы.

В рамках законодательных норм у участников правления СНТ часто возникает необходимость поменять ОПФ с учетом внесенных поправок. Перерегистрация СНТ в ТСН происходит путем разделения СНТ или при помощи смены типа предприятия. Способ реорганизации фактически представляет собой ликвидацию уже имеющегося юридического лица и образование совершенно нового юридического лица. Он проводится согласно пошаговой инструкции и состоит из нескольких этапов:

Закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», вступивший в силу с 1 января 2023 года, указывает на необходимость преобразования СНТ в ТСН, либо приведения уставов садового товарищества в соответствие новому законодательству.

ТСН объединяет собственников различных типов недвижимости. Это не только садовые и огородные участки, но также гаражи и квартиры. В руководящие органы ТСН могут быть избраны не только участники организации, позволяя привлекать кадры со стороны. СНТ часто сталкивались с ситуацией нехватки кадров, когда участники отказываются занимать вакантные должности.

С принятием Закона № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…», регулирующего деятельность граждан при ведении садоводческих хозяйств, дачники задают вопрос, что такое ТСН в садоводстве и чем отличается от СНТ. Речь идет об организационно-правовой форме (ОПФ) объединения владельцев недвижимости. Ранее она регулировалась Законом № 66 о«О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», который утратил силу. Новый закон № 217 вступил в силу 1 января 2023 года. Он подразумевает переход на новую форму, указывая, что реорганизация и приведение устава в соответствии новым требованиям, производятся при первом изменении учредительных документов товарищества. Это право, а не обязанность учредителей, т.е. изменения можно и не вносить. При выборе ТСН или СНТ плюсы и минусы обеих ОПФ тщательно взвешиваются, и уже затем собственники принимают решение.

Главное собрание участников товарищества, подтверждающее решение о смене организационно-правовой формы.
Назначение лиц, ответственных за реорганизацию.
Внесение изменений в устав. Чаще всего редактируется только тип и название.
Принятие обновленного устава общим собранием товарищества.
Сбор документации для передачи в госорганы. Пакет включает.
Нотариально заверенное заявление о смене ОПФ, устав (2 экземпляра), протокол общего собрания, квитанцию об уплате госпошлины, форму Р11001 (создание юридического лица), документ подтверждающий новое местонахождение организации;
Пакет документов передается в ИФНС по месту нахождения ТСН;
Замена печати.

До этого организационно-правовой формой выступала СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество), действующее на основании Закона № 66. Она сохранилась для всех организаций садоводов, зарегистрированных до 1 сентября 2014 года. Однако все объединения, созданные после этой даты, оформляются уже в качестве ТСН. За участниками СНТ остается право перерегистрации и перехода на новую организационно-правовую форму.

Различие с кооперативом

Жилищно-строительные кооперативы представлены физическими и юридическими лицами, которые объединяются с единой целью – удовлетворить потребность граждан в жилье и осуществить управление многоквартирным домом. Сегодня больше двадцати процентов новостроек реализовываются с помощью ЖСК. По сути, в данный кооператив вступают граждане, выплачивают паевые взносы соразмерно стоимости будущей жилплощади, осуществляется строительство дома, а после раздаётся жильё.

Кооператив отличается от товарищества в первую очередь правилами голосования. В кооперативе решение принимается только после единогласного голосования, а в товариществе, как твердит его устав, достаточно пятидесяти процентов плюс один голос.

Преимущества кооператива:

Временное проживание посторонних лиц возможно только с разрешения всех членов кооператива. Если кто-то на момент принятия решения отсутствует, то ему направляется письменное уведомление. Это позволяет избежать социальной напряженности, нарушения правил проживания в многоквартирном доме и предотвращает незаконные схемы получения доходов.
Наличие ревизионной комиссии. Она избирается сроком на один год. Основная ее цель — анализ финансово-хозяйственной деятельности ЖСК.
Распределение доходов. Вся прибыль, полученная от эксплуатации имущества дома, распределяется между членами кооператива. Количество членов кооператива должно быть не менее пяти.

Недостатки кооператива:

Право собственности возникает после уплаты пая. До тех пор отчуждение объекта недвижимости практически невозможно.
Расходы на содержание ревизионной комиссии.

https://www.youtube.com/watch?v=l_OOfKQOHyYVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: 17.07.2015 Юридический вестник «ТСЖ. Преимущества и недостатки» А.А.Николаевский (https://www.youtube.com/watch?v=l_OOfKQOHyY)

ТСН, что это такое, в чем различия с ТСЖ

Жители хотят знать, как осуществляется управление их домом и обращаются в ТСЖ с просьбами предоставить документы для ознакомления с нужной им информацией.

Мы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётными центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра?

Формами ТСН считаются ТСЖ и СНТ. То есть данное понятие является более широким по значению и включает в себя, в том числе, первое.

Главной целю УК является обслуживание многоквартирного дома, поддержание технического и санитарного состояния дома, его прилегающего земельного участка в надлежащем виде.
Владельцам квартир необходимо знать, в чем разница между ТСН и ТСЖ, какие функции выполняют эти общественные организации, какие законодательные нормы распространяются на них.

Как любая другая организационно-правовая форма, товарищество собственников недвижимости имеет прямое закрепление в законодательной базе РФ, обратившись к которой можно понять способы создания, функционирования и контроля за ее деятельностью. Ниже приведены конкретные нормативные акты и соответствующие разделы, отражающие суть ТСН.

С другой стороны, в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что нормы ТСЖ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.

Однако возникает вопрос: если учредители данных НКО преследуют одну и ту же цель, почему есть несколько вариантов этих форм и для чего это нужно? Ниже предлагаю разобраться в этом вопросе путем сравнения ТСЖ и ТСН, ТСН и СНТ.

Еще один пример. Как организовать парковку, если двор принадлежит нескольким домам? Эффективность деятельности товарищества будет оправдана, если в собственности находится несколько объектов.

Важная особенность данного товарищества – оно действует на некоммерческой основе, не имеют целью своей деятельности прибыль.

Помимо вопроса о том, чем отличается одна форма ОПФ от другой и в чем разница между ними, важно знать, кто может распоряжаться имуществом товариществ. По данным статьи 123.13 ГК РФ все объекты общественного назначения должны принадлежать участникам ТСН, поскольку представляют собой долевую собственность

После анализа (пока умозрительного) проблемы, которую глобально озвучила Елена Пешкова на настоящем портале, а также знакомства с некоторыми вопросами (на очень общем уровне) на практике, могу сделать следующие выводы.

Собственники помещений могут создать одно товарищество. Соответствующее решение принимается собственниками помещений на собрании. Решение считается положительным, если за него проголосовало более 50 % участников товарищества. Протокол о регистрации ТСН должен быть подписан всеми участниками товарищества. Устав также должен быть утвержден на собрании участников.
Что это за товарищество «ТСН»? В данном случае речь идет об объединении собственников любой недвижимости, как коммерческой, так и не коммерческой. Это могут быть не только дома. Но и офисы, гаражи. То есть некоммерческая организация реализует потребности собственников, которые в силу обстоятельств находятся вместе.

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Переход из СНТ в ТСН: основные этапы и важная информация

Основные причины, почему многие садоводы предпочитают переходить из СНТ в ТСН:

Устранение недостатков СНТ и лучшее управление территорией совместными усилиями;
Большая свобода в формировании правил и регламентов для собственников домов и участков;
Возможность принятых изменений и новой уставной документации на голосовании.

Основные этапы процедуры перехода из СНТ в ТСН включают в себя:

Регистрация намерения перехода;
Собрание дачников для принятия решения о переходе;
Создание ТСЖ и утверждение необходимых документов;
Перерегистрация недвижимости на ТСЖ;
Внесение изменений в правила пользования и управления земельными участками;
Переоформление документов и получение новых свидетельств о праве собственности.

Разница между СНТ и ТСН заключается в том, что СНТ — это некоммерческая организация, созданная в садоводстве, а ТСЖ — организация, управляющая недвижимостью на основе законодательства о ТСЖ. Такое изменение формы создания может быть полезным для садоводов, так как ТСЖ предоставляет больше свободы и лучшую организацию управления.

В случае перехода из СНТ в ТСН важно обратить внимание на различия между этими двумя формами организаций:

Голосование по решениям в СНТ осуществляется по принципу «один участок — один голос», а в ТСЖ – собственникам принадлежит определенное количество голосов, пропорциональное их доли владения общей площадью;
Создание и переход в ТСЖ требует больше формальностей и документов, чем в СНТ;
Изменения правил пользования и управления земельными участками возможны только в ТСЖ.

Однако, несмотря на некоторые минусы и трудности перехода из СНТ в ТСН, многие садоводы предпочитают эту процедуру из-за ее потенциальных преимуществ и возможности лучшего управления своей недвижимостью.

Если вы решили провести переход из СНТ в ТСН, необходимо правильно организовать процедуру и обратить внимание на основные этапы и требования законодательства. При переходе из СНТ в ТСН также необходимо проявить внимание к различиям между этими формами организаций, чтобы сделать правильный выбор

Статья 136 ЖК РФ. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Товарищество собственников жилья может быть создано
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Формы управления ТСЖ и ТСН: в чем разница и что лучше?

Что такое ТСЖ?

ТСЖ – это форма управления общим имуществом в доме, реализуемая жильцами в соответствии с 135 статьей Жилищного кодекса.

Товарищества жильцов являются некоммерческими юридическими организациями, управляемыми собранием жильцов.

Они регистрируются, платят налоги и могут принимать решения по управлению домовой инфраструктурой при согласии как минимум 50% жильцов.

Что значит ТСН?

Товарищество собственников недвижимости – это новый тип НКО в жилищной сфере. Юридические основания для существования таких организаций дает закон от 05.05.2014 №99. Документ внес поправки в Жилищный кодекс, изменив и дополнив понятие «ТСЖ». Изменения значительно расширили полномочия некоммерческих организаций, занимающихся организацией и управлением в сфере недвижимости.

С момента действия закона все ТСЖ нужно будет переименовать в ТСН. Даже из названия этих организаций ясно, что основная разница между ними в охвате деятельности.

СПРАВКА: В товарищество собственников могут включать не только жильцов многоквартирного дома. В него могут входить собственники нежилых помещений, заинтересованные в компетентном управлении общей инфраструктурой недвижимости.

Введение ТСН отвязало от самоуправляемых организаций обязанность представлять интересы конкретного дома. Это значительно упростило для правления не только возможность привлекать деньги, но и управлять и планировать развитие общей территории между домами. Старые ТСЖ не могли разрастись как управляющие компании, до уровня обслуживания целого района. После введения поправок это стало возможно. Поэтому чаще всего ТСЖ вызывает ассоциацию с ТСН.

Плюсы и минусы обоих товариществ

Исходя из текста документа, который положил начало существованию ТСН, у жильцов нет права остаться в форме ТСЖ.

Все организации такого юридического типа автоматически переименовываются.

Если сравнивать прошлое самоуправления в многоэтажных домах с настоящим, то видно сразу несколько позитивных изменений.

Первое преимущество новой формы касается масштабов деятельности организации. В современных городах новостройки располагаются на территории настолько плотно, насколько возможно.

ВАЖНО: Невозможно обеспечить компромиссное и эффективное управление общей территорией, если застройка плотная, а управляющие организации в каждом доме разные. Особенно заметно это при организации общей парковки.. Вторым преимуществом является снижение общих издержек по управлению недвижимостью

Одна организация, управляющая большой инфраструктурой, требует для себя меньше затрат, чем много маленьких аналогичных организаций. Это не совсем заметно для жильцов, поскольку речь идет о нескольких процентах, но ТСН, обслуживающие сразу несколько домов, не вводят в штатное расписание больше места для обслуживающего персонала, если ситуация не критична

Вторым преимуществом является снижение общих издержек по управлению недвижимостью. Одна организация, управляющая большой инфраструктурой, требует для себя меньше затрат, чем много маленьких аналогичных организаций. Это не совсем заметно для жильцов, поскольку речь идет о нескольких процентах, но ТСН, обслуживающие сразу несколько домов, не вводят в штатное расписание больше места для обслуживающего персонала, если ситуация не критична.

С другой стороны, вопросы по тратам решаются на общих собраниях. Если ТСН охватывает очень много собственников, то единичный владелец квартиры и его мнение значат гораздо меньше, чем если бы на собрании были исключительно собственники квартир одного дома.

К плюсу ТСН можно отнести расширенные возможности для заработка.

Клиентами таких организаций могут быть, например, предприниматели, владеющие бизнесом на цокольном этаже новостройки.

Больше клиентов – больше взносов. При этом, обретя новую форму, домовое самоуправление так и не получило полноценных возможностей для предпринимательства. Целью существования ТСН все также является эксплуатация дома в интересах собственников.

Отсюда можно вывести очевидный минус товарищества собственников перед ТСЖ. Обслуживая меньшее количество клиентов, правление лучше справляется с обязанностями из-за меньшего объема работы.

ВАЖНО: Маленькие организации лучше реагируют на жалобы, могут быстро исправлять недостатки и поломки в коммунальной инфраструктуре. При возникновении внезапных проблем, они решаются гораздо быстрее.