В чем разница между оспоримой и ничтожной сделками?

7.1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, сделка с пороками содержания является ничтожной, если она посягает на публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Понятие “публичные интересы” охватывает интересы Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, интересы неопределенного круга лиц. Нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц в широком смысле – это любое ограничение предусмотренного законом субъективного права или юридической возможности, которая могла бы быть реализована третьим лицом на основании нормы закона. В узком смысле нарушение прав и интересов третьих лиц предполагает совершение сделки, нарушающей конкретную норму права, а также интересы лица, которые непосредственно затронуты сделкой.

“Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов” (п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ”).

В соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РФ, у суда есть возможность применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Ничтожным может быть договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования, даже если закон напрямую не указывает на его ничтожность. Например, суд может признать ничтожным условие договора доверительного управления имуществом, согласно которому по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего (п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, п. 26 Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.10.2021)). Критерий “существо законодательного регулирования” является оценочным, его содержание определяется судом.

Примеры ничтожности сделки по п. 2 ст. 168 ГК РФ

1) Например, в судебной практике указывается, что “договорное условие о соблюдении досудебного порядка урегулирования потребительского спора, если такой порядок не установлен законом, является ничтожным в силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей и пункта 2 статьи 168 ГК РФ” (п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 “О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства”).

2) Пример 2. “Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы такого соглашения влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 162, статья 331, пункт 2 статьи 168 ГК РФ)” (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 “О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств”).

3) Пример 3. “Условия договора поручительства, ограничивающие возражения поручителя, связанные с отношениями кредитора и поручителя, ничтожны (пункт 1 статьи 361 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ)” (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 45 “О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве”).

○ Последствия заключения недействительной сделки.

Суд может принять различные решения о том, какие действия должны предпринять стороны по заключенной сделке.

Односторонняя или двусторонняя реституция.

Это возврат к изначальному состоянию. Двусторонняя реституция предполагает, что каждая из сторон возвращает друг другу полученные в результате соглашения блага. Например, одна передает обратно продавцу квартиру, а вторая – деньги, полученные в качестве оплаты.

Односторонняя реституция означает, что только один из участников возвращает приобретенное. Например, если имущество приобретено обманным путем, оно возвращается первоначальному владельцу.

Прекращение обязательств сторон в будущем.

Данное постановление аннулирует соглашение, и оно не имеет никаких юридических последствий для сторон. Подразумевается, что у участников сделки не будет в будущем претензий друг к другу.

Возмещение ущерба.

Если истец понес расходы из-за заключения недействительной сделки, ответчик должен возместить причиненный ущерб. Размер и сроки исполнения наказания назначается судом, исходя из конкретных обстоятельств дела.

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительность любого типа сделки можно доказать только после того, как она уже совершилась. Иски можно подавать в течение 1 года по поводу оспоримых сделок, 3 лет по ничтожным сделкам или 10 лет — для заинтересованных лиц, которые не знали о сделке, но имеют к ней отношение. Все зависит от ряда обстоятельств совершения договора.

Ничтожные и оспоримые типы сделок весьма похожи друг на друга, но все-таки имеют важное отличие, которое легко пропустить. Оно состоит в том, что ничтожная сделка является таковой с момента подписания договора, она с самого начала признается недействительной

Ничтожной сделка становится, если:

• одна из сторон обманывает, заключая один договор под видом другого;
• один из участников — несовершеннолетний до четырнадцати лет;
• один из участников является ограниченно дееспособным или полностью недееспособным лицом;
• соглашение чисто формальное;
• один из участников сделки распоряжается каким-то имуществом, на которое у него нет права;
• сделка противоречит законам — административным, уголовным и пр., а также моральным и нравственным;
• соглашение угрожает правам третьих лиц.

Что касается судебных тяжб, то тут кроется один острый подводный камень. Да, ничтожную сделку не нужно исследовать в суде, чтобы доказать ее недействительность. Но в ряде случаев необходимо судебное решение, чтобы признать ее ничтожной. Так что если вы хотите признания незаконности договора, связываться с судом все-таки придется. Оспоримым же соглашение становится, если:

• договор заключен лицом, который не отдавал себе отчета в своих действиях (например, был под влиянием наркотических или алкогольных веществ, в состоянии аффекта);
• если имело место быть психологическое и физическое давление на участника соглашения;
• договор заключен под влиянием заблуждения, без общего понимания ситуации;
• нарушен сам процесс заключения соглашения (например, оно не было одобрено необходимым государственным органом);
• один из участников или оба не имели права заключать это соглашение.

Несмотря на то, что оспоримая и ничтожная сделки отличаются друг от друга, формулировка первой весьма и весьма размыта. Из-за этого одно понятие часто путается с другим. Бывает, что и на суде сложно понять, ничтожно соглашение или оспоримо. Поэтому необходимо для начала все тщательно проанализировать, чтобы понять, где именно кроется нарушение.

Затем нужно собрать доказательства этого нарушения и определить, нужно ли вам признавать сделку недействительной полностью или только ее части. И исходя из этого четко сформулировать, чего вы хотите добиться.

Наконец, нужно решить, кто имеет право подавать иск, ведь оспаривать соглашение может только один из участников, при условии, что его интересы задеты. Самое сложное здесь — собрать достаточное количество доказательств.

Все гораздо сложнее, если одна из сторон сделки угрожала другому расправой или кто-то третий угрожал им обоим. Как доказать, что насилие и давление имели место быть? Собранные доказательства здесь — залог успеха. Худшее, что в этом случае можно сделать — неправильно выразить основания для иска о недействительности соглашения.

Юристы

Степанов Денис Юрьевич
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Истомина Ольга Викторовна
Руководитель судебного отдела Ермакова (Степанова) Любовь Владимировна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Каваляускас Василий Анатольевич
Ведущий юрист Устюгов Семен Борисович
Золотова Нина Сергеевна
Ведущий юрист Юридического агентства Санкт-Петербурга Боброва Анастасия Сергеевна
Ведущий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Челюк Александр Юрьевич
Практикующий юрист Юридического Агентства Санкт-Петербурга Зотова Полина Александровна
Руководитель отдела Банкротство физических и юридических лиц Берестовский Владимир Евгеньевич
Помощник юриста Абдуллов Самир Кадайбергенович
Помощник юриста

○ Понятие и особенности ничтожной сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 
(ст. 153 ГК РФ).

Соглашения должны заключаться с соблюдением законодательных норм. Если условия сделки расходятся с законом настолько глубоко, что признание ее недействительности не требует вынесения судебного постановления, она считается ничтожной.  Соглашение признается таковым с самого начала, потому что закону противоречат как ее условия, так и порядок заключения. Несмотря на то, что подобное признание не требует издания судебного решения, заинтересованные лица все же могут обратиться в суд, чтобы получить компенсацию за последствия ничтожной сделки.

Понятие недействительности сделки

Определение 1

Недействительная сделка – это действие, которое не обладает характеристиками юридического факта и не способно сформировать определенные гражданско-правовые последствия.

Сделка является недействительной в случае:

• незаконности ее содержания;
• несоответствия воли и волеизъявления;
• неспособности юридических и физических лиц участвовать в сделке;
• несоблюдения формы сделки.

Замечание 1

Все недействительные сделки подразделяются на абсолютно недействительные (ничтожные) и относительно недействительные (оспоримые).

Ничтожность сделки показывает, что совершенное в виде сделки действие не может породить и не порождает правовые последствия для ее участников в результате несоответствия закону. Например, покупка ценных бумаг у недееспособных, скупка краденого и др. не порождают у приобретателя права собственности.

Ничтожная сделка порождает последствия, предусмотренные законом в качестве реакции на правонарушение. Противоправность действий, которые были совершены в виде ничтожных сделок, является в силу разных причин неочевидной, что обусловлено запутанным и сложным характером фактических отношений сторон сделки, противоречивостью законодательства, неоднозначным толкованием законоположений из-за их неопределенности и др. Сделка является недействительной с момента ее совершения и юридической силы не имеет. Признавая сделку ничтожной, суд устраняет в правоотношениях неопределенность, однако не превращает сделку в недействительную из действительной.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса, сделка, которая не соответствует требованиям законодательства, является ничтожной, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, не предусматривает других последствий нарушения.

Оспоримая сделка – это действия, которые совершаются в виде сделки, однако признаются недействительными судом при наличии оснований, предусмотренных законом, исключительно по иску управомоченных лиц. Оспоримая сделка является действительной и порождает предусмотренные данной сделкой последствия до признания ее судом недействительной по иску пострадавшего лица.

Характерные признаки оспоримых сделок:

• возможность признания сделок недействительными, законодательно закрепленная, а не изначальная недействительность;
• возможность оспаривания сделок лицами, указанными в законе;
• суд прекращает действие сделки на будущее время, признавая ее недействительной.

Основаниями ничтожных и оспоримых сделок являются: противоречие их требованиям закона, пороки содержания, вызванные пороками воли (насилие, обман и т.п.).

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка. Главная разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует. По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Основания ничтожности сделки

Основания ничтожности сделок делят на два вида: общие и специальные.

На общих основаниях ничтожными признаются сделки:

• совершенные с целью, противной принципам нравственности и правопорядка;
• притворные и мнимые;
• совершенные лицом, признанным недееспособным в результате психического расстройства;
• совершенные несовершеннолетним лицом (до 14 лет);
• совершенные с нарушением формы, в случае, когда закон предусматривает возможное подобное последствие;
• совершенные с нарушением требований о государственной регистрации.

В нормах гражданского законодательства закреплены специальные основания ничтожности сделок.

Ничтожная сделка может быть мнимой (фиктивной) и притворной. При заключении мнимой сделки нет основного признака сделки – направленности на реальное изменение, создание или прекращение гражданских прав и обязанностей. Такая сделка может совершаться в противозаконных целях или без них, но всегда несет в себе характер ничтожности.

Притворную сделку проводят с целью прикрытия другой сделки, для вида. Такая сделка проводится, чтобы в действительности прикрыть сделку, которую хотели заключить. Прикрываемая сделка может носить действительный или недействительный характер. Для того, чтобы доказать притворный или мнимый характер сделки, используют доказательства, предусмотренные гражданско-процессуальным законодательством.

Сделка является ничтожной, если:

• совершена малолетним или недееспособным гражданином;
• имеет недостатки (пороки) формы;
• существуют специальные основания ничтожности (ограничение дееспособности и правоспособности, сделки, совершенные опекуном без согласия органов опеки и попечительства).

Оспоримые сделки и их характеристики

Оспоримые сделки — это сделки, которые могут быть признаны недействительными по решению суда или в результате их оспаривания сторонами. Они отличаются от недействительных и ничтожных сделок, так как их действительность может быть подвергнута сомнению и оспорена.

В соответствии с законодательством, оспоримые сделки могут быть признаны недействительными и сделки, совершенные с нарушением требований закона или при наличии недобросовестных действий одной из сторон. Оспоримые сделки могут быть оспорены в судебном порядке, и в случае признания их недействительными, стороны обязаны возвратить друг другу все полученные по сделке ценности или возместить причиненные убытки.

Оспоримые сделки могут быть обусловлены различными причинами. Например, они могут быть признаны недействительными, если они были совершены под воздействием обмана, насилия или угрозы. Также оспоримыми могут быть сделки, совершенные в состоянии временного или постоянного невменяемости одной из сторон.

Характеристики оспоримых сделок:

1. Оспоримая сделка признается недействительной только по решению суда или по соглашению сторон.
2. Оспоримая сделка может быть оспорена только заинтересованными сторонами.
3. Оспоримая сделка может быть оспорена только в определенные сроки, установленные законодательством.
4. Оспоримая сделка может быть оспорена только на основании определенных оснований, предусмотренных законом.
5. Оспоримая сделка может быть признана недействительной только в отношении той части сделки, которая признается оспоримой.
6. Оспоримая сделка может быть признана недействительной с момента ее оспаривания, а не с момента ее совершения.

В практике ведения дел по оспоримым сделкам часто используются различные варианты решений. Например, суд может признать сделку недействительной и обязать стороны возвратить друг другу полученные по сделке ценности. Также суд может обязать одну из сторон возместить другой стороне понесенные убытки или уплатить проценты за пользование полученными по сделке деньгами или имуществом.

Таким образом, оспоримые сделки имеют свои особенности и требуют особого внимания при их заключении и исполнении

Важно помнить, что оспоримая сделка может быть признана недействительной только по решению суда или по соглашению сторон, и в случае признания ее недействительной, стороны обязаны вернуть друг другу все полученные по сделке ценности или возместить причиненные убытки

Особенности мнимой сделки

Гражданский Кодекс РФ в ч. 1 ст. 170 называет мнимой сделку, которая заключается без побуждения создать реальные правовые результаты, исключительно «для вида», причем обе стороны отлично это осознают. Это отнюдь не бесцельная сделка, просто ее цель не соответствует заявленной, скрывается от внешних наблюдателей, поскольку является противозаконной.

НАПРИМЕР. Компании грозит неизбежное банкротство, и она «переписывает» часть своих активов на другое лицо. При этом имущество на самом деле вовсе не переходит из рук в руки, потому что действительная цель сделки – как раз его сохранить. Ведь в случае банкротства активы будут реализованы за долги.

Еще один распространенный пример мнимой сделки – маскировка взятки. Оформляется «продажа» ценного имущества, только в реальности покупатель не выплачивает никаких денег, оговоренных в условиях сделки.

Как отличить мнимую сделку

У мнимых сделок есть черты, характеризующие их, в отличие от «нормальных», правовых сделок, а также от других видов недействительных. Некоторые из особенностей проявляются непременно, а некоторые могут иметь или не иметь места.

Характерные черты мнимых сделок:

1. Имеет место нарушение воли, зато форма соблюдается неукоснительно и даже избыточно (например, заверяют у нотариуса документы, не требующие подтверждения, письменно оформляют то, что можно обговорить устно и т.п.).
2. После оформления сделки ее условия не выполняются или это происходит лишь в отношении части содержания. Сделка осуществляется только на бумаге.
3. Обе стороны не собираются исполнять условия сделки, договорившись об этом до ее совершения.
4. Реальная цель заключения такой сделки противоречит правовым нормам.

О мнимости сделки могут свидетельствовать и косвенные черты:

• зависимые, близкие или даже родственные связи между участниками сделки;
• совпадение юридических адресов сторон-юрлиц;
• некоторые лица или весь состав учредителей организаций, заключающих сделку, совпадает;
• в течение определенного времени не происходит никаких реальных действий, которые неизбежно должны вызвать выполнение условий сделки.

НАПРИМЕР. Заключена мнимая сделка по купле-продаже жилой недвижимости. Если рассматривать ее действительность в суде, там поинтересуются, кто на данный момент зарегистрирован или проживает в отчужденной недвижимости – покупатель или все еще продавец либо их представители. Также суд будет выяснять, перезаключены ли договоры с ЖКХ, кто оплачивает коммунальные услуги и т.п. Поднимется также вопрос об обстоятельствах передачи денег.

Последствия признания недействительности мнимой сделки

Поскольку на самом деле в ходе мнимой сделки стороны ничего друг другу не передавали, то и возвращать ничего не должны. Доказав правовую несостоятельность сделки, суд отменит только ее саму. А к чему приведет эта отмена, значения не имеет, так как должно быть восстановлено законодательное «статус-кво».

НАПРИМЕР. На гражданина подали в суд, требуя уплаты долга. Зная, что его обяжут исполнить требование, желая избежать наложения ареста на свою квартиру, он заключает сделку по ее «продаже» лицу, которому он доверяет. На самом деле он продолжает жить в квартире, не принадлежащей ему лишь формально. Суд доказывает мнимость сделки. Что изменяется? Возвращается право собственности, которое было изменено. Теперь кредитор сможет взыскать свои средства за счет наложения ареста и продажи квартиры с торгов, которые произведет исполнительная служба

Обратите внимание, эти последствия наступят, если квартира была продана уже после обращения кредитора в суд. В ситуации, когда должник «подстраховался» заранее, доказать ничего уже не получится, особенно если доверенное лицо или родственник уже перепродало квартиру законным образом

ВАЖНО! Если суд установит, что последствий по сделке не наступило, она будет объявлена мнимой вне зависимости от того, совершено ли надлежащее оформление или же в нем есть отступления от нормы (например, сделка еще не зарегистрирована). Мнимую сделку признали недействительной, а что будет с ее участниками, помимо возвращения изначальных прав? Для лиц, совершивших мнимую сделку, ответственность может наступить в случае выдвижения против них дополнительных обвинений, например, заявление в полицию о мошенничестве

Мнимую сделку признали недействительной, а что будет с ее участниками, помимо возвращения изначальных прав? Для лиц, совершивших мнимую сделку, ответственность может наступить в случае выдвижения против них дополнительных обвинений, например, заявление в полицию о мошенничестве.

Виды недействительных сделок

Возможности нарушить закон при заключении сделок достаточно обширны, это обуславливает классификацию их недействительности. В зависимости от порядка выявления их недействительности они могут быть:

• оспоримыми – их правовую несостоятельность придется доказывать в ходе судебной процедуры;
• ничтожными – показывающими свою недействительность сразу по заключении.

Чаще всего, как показывает практика, совершаются мнимые и притворные сделки. Они относятся к ничтожным – недействительным сразу с момента совершения. В ходе этих сделок нарушается выражение воли – фактические действия сторон не соответствуют реальной воле сторон.

Каковы бухгалтерский, аудиторский и юридический подходы при установлении критериев признания сделок мнимыми и притворными?

Услуги юристов по оспариванию сделок с недвижимостью и защите ответчиков в споре о недействительности сделки

При оспаривании сделки удобнее обратиться к опытному юристу. Заручившись поддержкой практикующего юриста или адвоката, вы освобождаете себя от необходимости изучать многочисленные законодательные акты, разбираться в тонкостях толкования, применения правовых норм на практике. 

Важно привлечь юриста еще на стадии рассмотрения спора в суде первой инстанции, так как это самая важная стадия судебного процесса. Ведь именно на этом этапе стороны излагают суду обстоятельства дела и свою правовую позицию по существу спора, а также представляют доказательства, имеющие отношение к рассматриваемому вопросу. . При вынесении решения суда и рассмотрении дела в последующих инстанциях суд руководствуется теми процессуальными документами и доказательствами, которые стороны привели в суде первой инстанции

Чтобы представить новые доказательства в суд вышестоящей инстанции, необходимо обосновать  невозможность представления их ранее. А изложить фактические обстоятельства иначе в суде апелляционной или кассационной инстанции уже не получится.  Независимо от того, какой стороной процесса вы являетесь, получите юридическую консультацию с подготовкой правовой  позиции по вашему делу или закажите комплексные услуги по представлению ваших интересов в суде

При вынесении решения суда и рассмотрении дела в последующих инстанциях суд руководствуется теми процессуальными документами и доказательствами, которые стороны привели в суде первой инстанции. Чтобы представить новые доказательства в суд вышестоящей инстанции, необходимо обосновать  невозможность представления их ранее. А изложить фактические обстоятельства иначе в суде апелляционной или кассационной инстанции уже не получится.  Независимо от того, какой стороной процесса вы являетесь, получите юридическую консультацию с подготовкой правовой  позиции по вашему делу или закажите комплексные услуги по представлению ваших интересов в суде.

Юридическая фирма “Двитекс” предлагает комплексные услуги по защите ваших интересов в судах первой, апелляционной и кассационной инстанции по делам о признании сделок с недвижимостью недействительными. Независимо от того, какой стороной процесса вы являетесь, мы подберем оптимальную стратегию защиты, исходя из нюансов вашей ситуации, соберем доказательства, подготовим необходимые процессуальные документы и представим ваши интересы в судебных заседаниях. Всю работу мы берем на себя. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор и передать документы для работы. 

Ознакомиться с портфолио наших юристов и условиями оказания услуг по защите интересов доверителей в спорах о признании сделки с недвижимостью недействительной вы можете на странице услуги.

Если вы только планируете покупку недвижимости, воспользуйтесь услугами наших специалистов по проверке юридической чистоты сделки, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки в будущем.  Так как одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок.

Основания оспоримости сделок

Основания оспоримости сделок подразделяются на общие (указаны в гл. 9 Гражданского кодекса) и специальные (содержатся в нормах гражданского законодательства).

К общим основаниям оспоримости сделок относятся случаи совершения сделки:

• находящейся за пределами правоспособности, юридическим лицом;
• с выходом за пределы ограничений полномочий на совершение сделки;
• несовершеннолетним лицом в возрасте от 14 до 18 лет;
• гражданином, который ограничен в дееспособности судом;
• под влиянием заблуждения, насилия, обмана, злонамеренного соглашения, угрозы.

Сделки, которые совершаются с выходом за пределы полномочий для совершения сделок. Данные сделки могут оспариваться при условии, что: полномочия гражданина на совершение сделки ограничены договором, учредительными документами юридического лица, по сравнению с тем, как определены в законе, доверенности; полномочия юридического лица ограничены учредительными документами. Орган юридического лица или гражданин, совершая сделку, должен выйти за определенные ограничения.

Сделка является оспоримой, если одна из сторон сделки заведомо должна была знать или знала об указанных ограничениях. В гражданском законодательстве предусмотрены специальные правила, сужающие возможности сторон по оспариванию сделок, которые совершены с превышением ограничений, имеющих отличия от правил ГК (ст. 174).

Сделки, которые совершаются с выходом за правоспособность юридического лица относятся к группе недействительных сделок, делящихся на сделки с выходом за правоспособность юридического лица.