В чем отличия между кадастровой стоимостью и рыночной, есть ли разница

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.  

На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них.

Налог на имущество

Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.

Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.

Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь». Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз. Например, в Москве при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.

Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС в специальном калькуляторе.

Если кадастровая стоимость менялась

С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись. Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.

Налог на доходы при продаже квартиры

Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся заплатить налог после продажи квартиры (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры. 

Она понадобится, чтобы понять, если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости. 

Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной. 

Налог при получении квартиры в подарок

При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.

Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.

Где взять этот паспорт?

Имейте в виду, что если вы хотите получить документ в Росреестре, то на сайте можно это сделать и даже распечатать, но он юридическую силу не имеет. Если вы хотите получить официальный документ, либо у вас такого нет, то подобный документ делает только кадастровая палата.

Вам нужно взять:

• План объекта.
• Экспликацию.
• Оригинальное свидетельство на собственность либо право.
• Также понадобится ваш паспорт.

Экспликацией называют пояснения, сделанные к проекту. Там указывают: сколько комнат, какова общая площадь, какова жилая, площади помещений, например, ванной.

Как только вы отдадите это все в кадастровую палату, через 5 дней получите справку.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

С 2012 года государство утвердило новый порядок определения ценности недвижимых проектов. Целью реформ было уменьшение разрыва и несоответствия между двумя категориями оценивания и приведение государственных ценностных тарифов к равному соотношению с реальными цифрами.

Применяемая раньше инвентарная цена была далека от фактического номинала, по которому загородное или городское жилище выставлялось на продажу. Тем не менее нововведения окончательно не решили вопрос с разностью сумм. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости (квартиры) по-прежнему сохраняется. Госслужащие ведут учет массовой оценки определенного класса жилья, не производя персонального анализа.

Как и все остальные математические величины, КС рассчитывается по формуле. Правила для нее утверждены Росреестром. Согласно методике оцениваются качественные параметры отдельно взятых объектов, основываясь на них специалисты вычисляют значение по математическим формулам.

Утвержденной системы проведения аттестации недвижимости нет. Каждое бюро, подписавшее государственный контракт на осуществление процедуры оценочной работы, ведет подсчет разными методами. В регламенте прописаны только параметры, которые требуется обязательно учесть оценщиками. Поскольку к перечню составляющих у экспертов субъективный подход, то и КС, полученная разными путями отличается.

У многих будущих владельцев домов и квартир возникает желание посчитать, какая стоимость больше, кадастровая или рыночная, чтобы определить потенциальное налоговое бремя, и они задаются вопросом — можно ли сориентироваться по сумме самостоятельно, не обращаясь за данными в Росреестр, и что сделать? Ведение таких подсчетов крайне сложное мероприятие, причем результат может получиться далеким от истины. Не обладая нужной информацией и опытом, расчетчик-самоучка может ошибиться в одном из коэффициентов на начальном этапе и получить цифру, далекую от фактической.

Самым распространенным способом подсчетов считается показатель удельных расценок одного квадратного метра для отдельного региона и местности.

Чтобы получить примерную КС, нужно ставку налога на имущество, действующую в населенном пункте, увеличить в 200 раз и умножить на площадь.

Расчет для земельных участков

Имеет свои особенности. Согласно законодательству, все постройки неотделимы от участка, на котором расположены. Поэтому, если на земле, которая оценивается в один миллион рублей стоит дом, который оценен в 2 миллиона и баня с денежным эквивалентом 500 000, то 3500 000 руб — это кадастровая стоимость, а рыночную с учетом хозяйственных построек или без них установит владелец.

Для квартир

Способ самостоятельных вычислений не подойдет, так как метод сложен в применении. Вариантов получить КС городского проекта недвижимости несколько: начиная с обращения в Росреестр и заканчивая порталом госуслуг.

Соотношение

Согласно логике, можно указать, что законы рынка позволяют установить более реальные цены на имущество. Эти суммы вносятся в государственные кадастры. Нужно понимать, насколько положения кадастра имеют отличия от того, какие показатели применяются внутри рынка. Часто на практике происходит так, что стоимости рынка намного выше того, что прописано в кадастрах. Однако, это далеко не всегда так. Если говорить про жилые помещения, которые расположены в старых домах, то эти суммы имеют равное выражение. Специалистами проведено исследование относительно рассматриваемых стоимостей.

Информация!

Результат указывает на то, что отличия составляют порядка 30%.

При этом, варьироваться суммы могут не только в большую, но и в меньшую сторону. Рассматриваемые показатели не оказывают влияние друг на друга. Значения рассчитываются при использовании аналогичных способов, но для стоимостей на рынке устанавливается больший уровень разброса. На это влияет показатель востребованности районов среди граждан, кроме того, учитывается внутреннее состояние объекта и оснащенность новыми коммуникациями.

Внимание!

Когда специалист использует стандартную методику, то нужно принимать во внимание все правила, это связано с тем, что конкретный гражданин, проводящий оценку, несет обязанность расписаться под результатами своего исследования. При этом, на него возлагается ответственность

От чего зависит рыночная стоимость недвижимого имущества

Данный показатель находится в прямой зависимости от спроса и предложения. Объём его величины формируется по жёстким законам экономики. Реальная стоимость жилья постоянно изменяется, она может, как стремительно взлететь, так и резко упасть. Именно рыночный показатель цены фигурирует при совершении различных операций и заключении юридических фактов с объектами недвижимости:

1. Купля/продажа жилья.
2. Обмен квартиры.
3. Использование объекта недвижимости в качестве залога.
4. При оформлении кредита.
5. Взятие ссуды.
6. Дарение.
7. Вступление в право наследования.

В приведённый перечень вошли не все случаи, когда возникает необходимость использовать значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Именно спрос и предложение определяют реальную цену на жилищный объект. В соответствии с экономическими законами, ни дом, ни земельный участок или квартира никогда не продадутся по цене, которая не соответствует реальности. Это свидетельствует о том, что существуют определённые критерии, включающие не только строительную стоимость объекта.

Список дополнительных факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости жилья:

• возраст здания;
• престижность месторасположения дома и района;
• комфортность внутренней обстановки;
• сроки выполнения последнего ремонта и его качество;
• наличие и состояние сантехнических приборов;
• качество внутренних коммуникаций;
• обеспечение приборами обогрева и кондиционирования воздуха;
• этажность;
• работа лифта;
• вывоз мусора и пр.

Профессиональные работники специализированных компаний оценивают коттеджи, дома, квартиры, земельные участки на текущий период времени и сразу оформляют все необходимые документы. Через полгода или год цены кардинально меняются, и при необходимости показатели ценности придётся уточнять снова.

При расчётах кадастровой стоимости объекта недвижимости в список определяющих показателей не включаются такие пункты:

• престижность района расположения жилья;
• проведённая перепланировка квартиры;
• свежий ремонт и пр.

Рынок наиболее приближен к реальной стоимости, по сравнению с той, что внесена в государственный кадастр недвижимого имущества ГКН. Иногда эти данные совпадают. Чаще всего это случается при оценивании квартир, расположенных в старых постройках.

В новых зданиях применяются новые дорогостоящие строительные материалы для стеновых ограждений, кровли, оформления лифтов и т. п. Поэтому в ГКН вносится более высокое значение кадастровой стоимости жилого помещения. Но при этом рыночная цена может отставать по причине того, что новый район недостаточно раскручен, мало дорог, слабо развита инфраструктура.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной

Отличие от рыночной. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной: при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой стоимости берут целый массив объектов и статистически выводят среднюю стоимость. Это называется методом массовой оценки.

Методика оценки кадастровой стоимости

Отличие от инвентаризационной. Инвентаризационная стоимость — это себестоимость постройки объекта недвижимости со сходными характеристиками минус износ. Ее рассчитывает бюро технической инвентаризации — БТИ. Стоимость учитывает площадь объекта, материал постройки и износ, но не учитывает цены на аналогичные объекты на рынке.

Чаще всего кадастровая стоимость выше, чем инвентаризационная. А по сравнению с рыночной может быть как выше, так и ниже.

Цели определения стоимости

Учитывая разный характер стоимостных величин, отличаются и цели, для которых высчитываются РС и КС. Если рыночные показатели имеют универсальный и предпочтительный характер и могут применяться в любых случаях, не запрещенных законом, то показатели КС актуальны лишь для случаев, когда об этом прямо сказано в законодательстве.

Использование КС

Кадастровая стоимость применяется исключительно в целях налогообложения. Она используется как налоговая база, из которой впоследствии исчисляются обязательные платежи.

В соответствии со ст. 18 ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.16, КС исчисляется и применяется лишь в целях, определенных законодательством, в частности, для уплаты:

• налога на недвижимость (имущество физлиц) и налога на землю;
• подоходного налога при продаже квартиры или иной недвижимости;
• госпошлины за осуществление нотариальных действий, например, при оформлении дарственной или вступлении в наследство и так далее.

Учитывая, что КС часто занижена по сравнению с рыночной ценой, налогоплательщики практикуют активное использование результатов кадастровой оценки. Однако это допускается лишь когда такая возможность прямо определена налоговым законодательством.

Использование РС

Рыночная стоимость, наоборот, является предпочтительной. В соответствии со ст. 7 ФЗ № 135, если нормативный акт не определяет вид стоимости, подлежащий определению или использованию, по умолчанию имеется в виду РС объекта недвижимости.

Данное правило применяется в случаях, когда определению подлежит действительная, разумная или иная объективная стоимость на конкретную дату.

Будучи наиболее используемым показателем, РС применяется, в частности, при:

• заключении договоров купли-продажи, дарении и иных способах отчуждения недвижимости с указанием ее цены;
• передаче имущества под залог, в том числе при заключении договоров ипотеки;
• обращении взыскания на объект недвижимости и последующей его продажи с торгов;
• рассмотрении споров, связанных с разделом супружеского имущества и наследства;
• определении размеров компенсации при разделе имущества либо нанесении такому имуществу ущерба и так далее.

Единственным обоснованием рыночной стоимости является отчет об оценке, подготавливаемый оценщиком. Потому при использовании рыночной цены, независимо от целей, этот отчет обязательно следует прилагать к пакету документов.

Понятие номинальной цены

Когда дом, квартира, помещение или участок земли выставляются на продажу, они становятся одним из вариантов приобретения для потребителей. Им приходится конкурировать по своим характеристикам с другими объектами. Та сумма, за которую недвижимость будет продана с высокой долей вероятности, и есть рыночная стоимость, на сколько отличается кадастровая от нее, определяют количественные показатели имущества.

Она зависит от многих критериев:

• территориальное расположение

• этажность

• качество ремонта

• техническое состояние жизнеобеспечивающих систем: канализация, отопление, электричество, газовая сеть

• престижность

• площадь и планировка

Чтобы ориентировочно рассчитать показатель, не требуется специальных знаний и навыков, применение методик расчета. Сам хозяин или посредник смогут оценить предмет сделки, исходя из внешних условий и собственного опыта. Иногда требуется максимально точно определить, сколько может стоить имущество. Тогда целесообразно обратиться в бюро оценщиков, имеющих специальную лицензию на экспертную деятельность

Важно понимать, что динамичная ситуация делает объективность выданной справки очень недолгой

Ценник на любой товар зависит от многих внешних факторов: от политического и экономического положения в стране, сезона, предпочтений покупателей. Таким образом эта характеристика формируется, исходя из спроса и предложения, способна как резко увеличится, так и «обвалиться».

А может ли рыночная стоимость быть ниже кадастровой и почему так происходит. Такое возможно по нескольким причинам. Основная — завышение показателей КС с целью увеличения налогооблагаемой базы и налоговых поступлений, на неточность оказывает влияние несовершенство системы муниципальных расчетов.

Отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены

Помимо рыночной стоимости, ту которую вы оплатили при сделке, земельный участок имеет еще и кадастровую. В чем же отличие кадастровой стоимости земельного участка от его рыночной цены, рассказала Кадастровая палата по Тульской области.
Рыночная стоимость земельного участка — это его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.
Налог при продаже земельного участка будет взиматься именно с суммы сделки, т.е. стоимости, указанной в договоре, но, если она меньше кадастровой, налог будет рассчитан по последней.
Кадастровая стоимость определена как стоимость объекта недвижимости, рассчитанная и установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
Из одного только названия становится понятным, что кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется государством.
Целями определения кадастровой стоимости объектов недвижимости являются: налогообложение, формирование ставки арендной платы, определение государственных пошлин при наследовании или сделке, а также расчет стоимости при выкупе объекта у государства.
Для ее расчета, как правило, используется метод массовой оценки и лишь изредка (когда иное невозможно) индивидуальной.
Кадастровую стоимость земельного участка составляют следующие факторы и величины:
обеспеченность участка инженерной инфраструктурой. Участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой, если коммуникации подведены к его границе и возможна их эксплуатация. В таком случае в кадастровую стоимость включается стоимость подключения. Если же использовать коммуникации без дополнительного подключения нельзя, участок не считается инженерно-обеспеченным;
обеспеченность участка транспортной инфраструктурой;
обеспеченность участка социальной инфраструктурой;
характеристики близлежащих территорий (степень их освоения);
рельеф земельного участка (если его наличие влияет на стоимость);
ограничение прав на землю (в том числе установление зон с особыми условиями использования);
региональная экономика, экология и пр.
При расчете кадастровой стоимости земельного участка никак не учитывается степень его благоустройства и улучшения. Основное и главное отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной, заключается в области их применения: так кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки.
Кадастровая стоимость земельного участка ни при каких условиях не должна превышать его рыночную цену, поскольку это прямое нарушение действующего законодательства.
В случае возникновения подобной ситуации вы можете на законных основаниях оспорить кадастровую стоимость земельного участка, тем самым снизив размер уплачиваемого земельного налога.
Проверить кадастровую стоимость своего надела можно по его кадастровому номеру.

Какие виды выписок можно заказать через ЕГРН. Реестр

Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации имущества» установил статус выписки из ЕГРН как правоустанавливающего документа на любой вид недвижимой собственности. Она содержит объективную и актуальную информацию о помещении и участке, который поставлен на учет в кадастре. Чаще бывает, что рыночная стоимость квартиры выше кадастровой или близка к ней.

Получение сведений доступно как правообладателям, так и любым лицам, заинтересованным в раскрытии данных. Каждая бумага, включенная в перечень форм справок, содержит разные критерии, как по содержанию, так и по объему.

Регламент по отдельным видам выписок включает документы:

• перечень основных прав собственности и их характеристики

• фиксирование перехода права

• список объектов, находящихся в собственности конкретного лица

• дата постановки на учет

• дополнительные требования к использованию помещения или земельного участка

При проведении сделок с землей и квартирами наиболее востребованными населением являются следующие:

1. Описание имущества и зарегистрированные права на него. Она содержит фамилию владельца физического лица или название компании, в случае с юридическим лицом, величину КС. Важным является пункт о возможном ограничении прав и запретах на сделку. Справка ответит на вопрос, не является ли предмет залогом по другому договору. Поскольку бланк включает паспорт проекта, то состоит не только из информационной, но и графической части, представленной в виде план-схемы

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

2. Переход права собственности. Отражает не только сведения о нынешнем хозяине, но и предыдущем, а также дату перехода имущества из одних рук в другие.

3. Полное заключение включает два предыдущих пункта, поэтому стоит немного дороже. Две первых заказывают за 200 рублей, третья стоит 350. Из нее можно узнать кому принадлежит собственность, когда она была приобретена новым владельцем, кто был предыдущим собственником и сколько времени объект принадлежал ему, есть ли ограничения на операции с предметом, нет ли на нем обременений.

Рыночная стоимость земельного участка

Осуществляя продажу земли, собственник имеет полное право устанавливать цену по договоренности с покупателем. Ее величина может быть изменена в ходе прохождения сделки. В случае удовлетворения обеих сторон, заключается договор, в котором указывается стоимость участка. Перед этим продавец проводит самостоятельную оценку участка своей земли, или приглашает независимого специалиста.

При расчетах учитываются:

• размеры участка
• качество земли
• наличие построек
• затраты на обустройство
• наличие инфраструктуры

Выводы о реальной стоимости делаются на основании исследований ситуации на земельном рынке. При продаже или покупке территории участники сделки могут ориентироваться на данные Госреестра

В таком случае важно учитывать, что указанная в нем стоимость может превышать рыночную оценку

Основные отличия рыночной и кадастровой стоимости

Рыночная стоимость напрямую зависит от условий, существующих в сфере недвижимости. Размер цены на квартиру диктуется потребительским спросом. Кадастровое заключение основано на анализе и оценке объектов региональными или муниципальными властями.

Данные величины имеют существенные различия. Основные из них приведены в таблице сравнения.

Вид	Необходимость и цель оценки	Кто назначает и устанавливает	Особенности процедуры	Где фиксируется информация
Рыночная	Осуществление купли или продажи недвижимости.	Назначенный собственником оценщик или сам собственник по согласованию сторон, участников сделки.	Учитываются все нюансы и особенности объекта недвижимости, включая обременение и ограничения.	Договор о купле-продаже.
Кадастровая	Установление размера налога на недвижимое имущество и от его продажи.	Местная администрация назначает инженера-оценщика.	Общая оценка, не включает индивидуальные особенности объекта оценки.	Запись в Госреестре или сведения на сайте ЕГРН.

Преимущество рыночной оценки заключается в определении действительной стоимости объекта недвижимости с использованием сведений о спросе, состоянии рынка и платежеспособности населения. Кадастровая стоимость подобной информации не учитывает и может быть необоснованно завышена.

Разобраться в тонкостях описанных величин поможет подробное изучение особенностей каждого вида.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Это цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры. 

До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы. 

В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года. В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных должен вот-вот завершиться. 

Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Едином государственном реестре недвижимости. Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость. 

Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Как кадастровая стоимость отличается от рыночной 

Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной. Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики. Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.

Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.

Зачем нужна рыночная стоимость?

Информация!

Выработка такой разновидности стоимости вызвана тем, какое в настоящее время действует на рынке спрос и предложение. Кроме того, при формировании учитываются законы экономической направленности применяются в стране. Рассматриваемое значение находится в постоянном росте.

Это говорит не только о том, что цена может повышаться, иногда она резко падает. Когда граждане формируют разного рода юридические соглашения, они учитывают рассматриваемую разновидность стоимости. К примеру, это происходит, когда формируется соглашение:

• купли или продажи;
• дарения;
• ссуды и прочее.

Внимание!

Стоит принимать во внимание законы, на основании которых функционирует рынок

Важно понимать, что продать имущество, в том числе недвижимость не получится за сумму, которая ее обоснована. Это связано с тем, что есть определенные критерии, учитываемые при определении цены на объект

В том числе, сказывается на сумме возраст строения

Это связано с тем, что есть определенные критерии, учитываемые при определении цены на объект. В том числе, сказывается на сумме возраст строения.

Кроме того, на стоимостном выражении скажется и то, насколько престижен район, где находится имущество, а также насколько повышен уровень комфортности внутри построенного здания

Важно учитывать и то, насколько давно проводились ремонтные работы в квартире, и какая разновидность ремонта производилась. Учитывается состояние коммуникаций, проведенных к дому и наличие кондиционеров

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: как они соотносятся?

Во время покупки/продажи жилья или других операций с недвижимостью участники сделки сталкиваются с такими понятиями, как кадастровая и рыночная стоимость квартиры.

Какой вопрос вы бы ни решали (продажа/покупка дома, квартиры, земельного участка, аренда и т.д.), первая интересующая всех деталь – цена объекта недвижимости.

Российским законодательством установлено, что цена, которую собственник праве запросить, определяется стоимостью жилья. Таким образом, понятия «цена» и «стоимость» взаимосвязаны, но имеют несколько разные смысловые оттенки:

1. Цена – это денежная сумма, определяемая владельцем недвижимости, за которую он будет её реализовывать.
   Показатель цены может быть равен показателю стоимости или иметь меньшее значение.
2. Стоимость – это наивысший предел денежной оценки права собственности того или иного объекта недвижимости.
   Стоимость жилья может быть рыночной и кадастровой.

Что такое рыночная стоимость жилья?

Рыночная стоимость жилья – это реальная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на рынке в конкурентных условиях.

Рыночная стоимость жилплощади зависит от:

• площади (без учёта балконов, кладовых, лоджий);
• планировки;
• ремонта;
• технического состояния инженерных систем;
• расположения (район, инфраструктура);
• наличия мебели.

При определении рыночной стоимости не берутся во внимание расходы на заключение сделки, а также налогообложение. Рассчитать рыночную стоимость жилплощади может собственник, риелтор или член СРО (саморегулируемой организации оценщиков)

Что такое кадастровая стоимость жилья?

КС жилья – это стоимость недвижимости (квартиры, дома, участка земли), которая рассчитывается и устанавливается путём проведения государственной оценки для исчисления налогов.

Кадастровая стоимость жилплощади зависит от:

• площади;
• назначения объекта;
• года постройки и сдачи в эксплуатацию;
• материала, из которого объект построен;
• экономической ситуации в регионе и пр.

Цели расчёта КС:

• определение размера налога на недвижимость;
• расчёт суммы налога в случае сделок с недвижимостью (покупка, продажа, обмен, аренда);
• оформление права наследования на жильё;
• оформление дарственной на недвижимость.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

Основное отличие между видами стоимости состоит в том, что рыночная стоимость является более широким понятием.

При формировании РС учитывается спрос на рынке недвижимости и состояние жилплощади, тогда как кадастровая стоимость зависит в основном от ценовой политикой отдельного региона.

Кадастровую стоимость, в отличие от рыночной, устанавливает государственный орган; именно КС влияет на размер налоговой ставки на недвижимость.

Насколько кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость чаще всего оказывается ниже рыночной. Бывает, что результаты оценивания оказываются равными, особенно если квартира находится в старом доме, например, в «хрущёвке» или в «сталинке».

В большинстве случаев кадастровая стоимость отличается от показателя рыночной в силу различных причин:

1. При расчёте рыночной стоимости учитывается реальная цена недвижимости по сравнению с аналогичными объектами.
2. В кадастровой стоимости не отражается спрос, сезонность, состояние рынка.

Кадастровая стоимость важна при определении рыночной стоимости, но не влияет на неё, а только опирается. При расчёте КС кадастровые специалисты учитывают цены на рынке недвижимости по региону, а не по стране.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Кадастровая и рыночная стоимость отличаются друг от друга по следующим показателям:

1. Сумме. Как правило, рыночная цена превышает кадастровую, минимум на треть. В старом фонде, они могут быть идентичными. При этом, в некоторых ситуациях, кадастровая цена превышает рыночную. Как правило это связано с ошибками, допущенными при оценке, либо обвалом цен на рынке недвижимости.
2. Целям использования. Квартира продается, покупается, дарится или обменивается по рыночной стоимости. Кадастровая же используется только в качестве базы налогообложения.
3. Методике определения. При подсчете рыночной цены учитывается больше факторов, чем при определении кадастровой. Рыночная цена включает в себя не только общую площадь квартиры, дату постройки дома, но также наличие качественного ремонта, новой сантехники, мебели, которая достанется покупателям.
4. Получении сведений. Узнать рыночную стоимость своей квартиры, собственник может, проведя самостоятельный анализ аналогичных объектов, выставленных на продажу. Сведения о размере кадастровой стоимости можно узнать из правоустанавливающей документации, либо воспользовавшись официальным сайтом Росреестра. При необходимости, владелец квартиры вправе запросить интересующие его сведения в виде выписки. Она предоставляется сотрудниками Росреестра и МФЦ.
5. Периодичности пересмотра. Рыночную цену квартиры, собственник может менять хоть каждый день, на свое усмотрение. Кадастровая стоимость должна пересматриваться каждые три года.
6. Лицу, ответственному за определение суммы. Рыночная цена устанавливается владельцем квартиры или на основании результатов проведенной оценки. Кадастровую стоимость вправе определить только уполномоченный сотрудник Росреестра.

Для владельца квартиры наиболее значимым отличием кадастровой стоимости от рыночной являются их цифровые значения. От них будет зависеть насколько быстро купят квартиру, размер ежегодной суммы имущественного налога, стоимость вступления в наследство.

Если говорить об общих чертах кадастровой и рыночной стоимости, они все же схожи по методике определения. В кадастровую цену включаются те же факторы, что и в рыночную. При этом последняя, учитывает большее количество нюансов.