Разница между договором социального найма и договором найма коммерческого типа

Кто имеет право на муниципальную квартиру

Оформить договор по найму жилья с государственными органами может не каждый желающий. Соискатель вместе с другими членами его семьи должен быть признан малоимущими и нуждающимися в новом жилом помещении.

1. Совсем нет жилья

Соискатели не должны иметь жилплощадь в собственности и по договору социального найма

Важно, чтобы все члены семейства, претендующего на проживание в муниципальной квартире, тоже не владели недвижимостью

2. Площадь проживания меньше учётных норм

Если у людей уже есть жильё по соцнайму (возможно, комната где-то в общежитии и даже в доме для престарелых), но на каждого жильца по учётным нормативам приходится маленькая площадь, то они также могут претендовать на улучшение жилищных условий по программе социального найма. К примеру, в Москве норма для каждого проживающего — не менее 10 кв. м жилплощади. 

Предыдущий пункт также действует и на жилплощадь, имеющуюся в собственности граждан. Если семья «не помещается» в собственную квартиру, то есть на каждого приходится менее учётной нормы площади, то её члены могут попробовать встать в очередь на получение муниципальной квартиры.

3. Жильё не пригодно для проживания

Особенности договора социального найма

По договору соцнайма в арендуемое жилье может заселиться не только наниматель, но и его родные. В некоторых случаях наличие семьи напрямую влияет на то, дадут ли жилье в принципе и какой площади.

Наниматель регулярно платит за аренду, коммунальные услуги, работу управляющей компании, а также содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Наниматель отвечает за жилье на весь период действия договора. И даже если он не проживает в квартире, платить за нее все равно придется.

Наймодатель оплачивает капремонт жилого помещения, участвует в содержании и ремонте общедомового имущества, контролирует, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.

В случае смерти арендатора его семья может и дальше проживать в помещении. В этом случае договор соцнайма перезаключат с кем-то из них. С кем именно заключат новый договор, выберут сами жильцы.

Форма договора

Договор соцнайма заключают в простой письменной форме — достаточно поставить подписи в документе на основании решения о предоставлении жилого помещения, а участие нотариуса в данном случае необязательно, сказано в ст. 63 Жилищного кодекса РФ.

Для такого соглашения существует социального найма помещения.

Содержание договора социального найма

По договору соцнайма государство или муниципальное образование передает гражданину квадратные метры. При этом арендатор должен соблюдать правила пользования жилым помещением. Например, проводить текущий ремонт, вовремя оплачивать услуги ЖКХ, не проводить самовольную перепланировку и т. д.

В договоре социального найма обязательно прописывают несколько пунктов.

Стороны договора. Наймодатель — уполномоченный орган власти, который представляет интересы собственника жилого помещения. Наниматель — гражданин с правом на жилье по договору социального найма.

Объект найма. Это может быть квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Передавать в наем неизолированное жилое помещение или общее имущество многоквартирного дома запрещено. Например, нельзя передать в наем коридор или комнату, через которую возможен проход в другую, поскольку это неизолированные помещения.

Срок найма. Жилье по такому договору предоставляют бессрочно.

Плата по договору соцнайма. Ее рассчитывают исходя из стоимости 1 кв. м. Стоимость аренды наймодатель устанавливает самостоятельно и может ежегодно изменять и индексировать ее в одностороннем порядке.

Права и обязанности нанимателя. Согласно ст. 67 Жилищного кодекса РФ, он может:

• заселиться в жилье вместе со своей семьей;
• разрешать другим людям временно проживать в нем;
• сдавать жилье в поднаем;
• обменивать его;
• требовать от наймодателя проводить своевременный капремонт, участвовать в содержании общего имущества многоквартирного дома и предоставлять комуслуги.

При этом наниматель обязан:

• использовать жилое помещение по назначению. Например, сделать из муниципальной квартиры мастерскую или салон красоты не получится;
• обеспечить сохранность жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилья;
• своевременно оплачивать комуслуги;
• уведомить наймодателя об изменении условий, по которым человек имел право на жилье по договору соцнайма.

В свою очередь наймодатель, согласно ст. 65 Жилищного кодекса РФ, имеет право требовать, чтобы наниматель вовремя платил за жилье и услуги ЖКХ.

При этом наймодатель обязан:

• передать нанимателю жилье, свободное от прав других лиц, например на жилье не должно быть ареста или залога;
• содержать и ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме вместе с другими жильцами;
• проводить капремонт жилого помещения;
• следить, чтобы наниматель получал все необходимые комуслуги.

Съем жилого помещения с правом выкупа

На что следует обратить внимание при заключении договора: при оформлении договора на такой вид найма необходимо обратить особое внимание на порядок и условия предупреждения и расторжения сделки.

Особенности использования жилья: наниматель имеет право использовать снятое помещение и пользоваться всеми правами, связанными с проживанием в нем, как прописку, право доступа к коммунальным услугам и прочим благам.

Подводные камни съема с правом выкупа: важно понять, что выкуп жилья обязательно предусматривает определенные ограничения и ответственность со стороны нанимателя.

Что такое коммерческий или муниципальный найм: коммерческий найм – это аренда жилого помещения с использованием в коммерческих целях, а муниципальный найм – сдача жилья гражданам по преимущественным условиям от государства или муниципалитета.

Суть права выкупа в Жилищном кодексе РФ: право выкупа предоставляет нанимателю возможность стать собственником квартиры, при условии соблюдения определенных условий и процедур.

Определение права выкупа – это особенность жилого помещения, предоставляемого в съем с правом выкупа, и связанное с ним ограничение по использованию недвижимости. Такое право может быть предусмотрено как в коммерческом, так и в муниципальном найме жилья.

Перечень документов для заключения договора

В уполномоченный орган нужно принести следующие документы.

• Заявление от нанимателя и членов его семьи (супруги, лица с родственными связями, если живут вместе с нанимателем, несовершеннолетние дети вне зависимости от места их жительства).
• Паспорта и свидетельства о рождении тех, кто указан в заявлении.
• Согласия в письменном виде от всех, кто указан в заявлении, на предоставление муниципального жилья.
• Заявление от всех участвующих в получении, подтверждающее, что в течение последних 5 лет жилищные условия специально не ухудшались.
• Документ, выданный уполномоченным органом, о том, какие варианты жилья предлагались заявителю.
• Единый жилищный документ или выписка из домовой книги (копия лицевого счёта нанимателя). Их можно взять в ТСЖ, ДУК или же заказать в МФЦ.

В случае, если по договору надо будет освободить жильё, которое семья занимает сейчас, следует подписать обязательство, заверенное нотариусом.

Все заявления и согласия подписываются членами семьи в присутствии работника МФЦ, заранее ставить подписи не стоит. Если не получается собрать всех вместе, придётся делать нотариальные доверенности.

Полный перечень всех необходимых документов может меняться в зависимости от региона — точную информацию лучше узнать в органе местного самоуправления.

С развитием электронных сервисов часть документов можно не приносить — сотрудник уполномоченного органа сам запрашивает их в нужных базах. К таким документам относятся выписки из ЕГРН, свидетельства о рождении, документы на льготы и пособия и т.п..

Кто же может оформить договор социального найма?

Для оформления договора социального найма гражданину необходимо, чтобы он состоял на учёте в качестве нуждающегося в жилом помещении, а также в отношении него было принято решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. С решением всё более или менее понятно, а как встать на этот самый учёт? Какие условия для этого необходимо соблюсти?

Первое и самое основное – претендующий на получение жилья по договору социального найма должен иметь российское гражданство. Иностранные граждане и лица без гражданства не могут претендовать на такое жилье.

Второе – гражданин должен быть признан нуждающимся в таковом жилье. По российскому законодательству к нуждающимся можно отнести следующие категории граждан (а также членов их семьи):

• не имеющие своего постоянного жилья;
• являющихся нанимателями, но при этом обеспеченность жильём на одного члена семьи составляет менее учётной нормы, при этом в каждом регионе своя учётная норма;
• если жилое помещение признано непригодным для проживания – в этом случае учётная норма не играет роли;
• проживающие в коммунальных квартирах, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Третье – гражданин должен быть отнесён к категории малоимущих. Существует методика расчёта дохода гражданина и семьи. Так, для москвичей такая методика утверждена Постановлением Правительства Москвы от 6 июня 2006 года № 362-ПП «О мерах по реализации Закона города Москвы «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях». По данной методике берётся рыночная стоимость квартиры, на которую может претендовать гражданин и его семья, а также доходы всех взрослых членов семьи.

Важно! Все взрослые члены семьи должны быть трудоустроены и исходя из действующих норм предоставления жилого помещения вычисляется, за какое время семья в состоянии накопить эти средства. Четвёртое – это постоянное длительное проживание (не менее 10 лет!) в населённом пункте

Сразу оговорюсь, что в жилищном законодательстве РФ такие условия отсутствуют, однако в Москве и Санкт-Петербурге такие нормы предусмотрены в местных законах. Высшие судебные инстанции пока отказываются признавать недействительным вышеозначенные нормы, и они продолжают действовать

Четвёртое – это постоянное длительное проживание (не менее 10 лет!) в населённом пункте. Сразу оговорюсь, что в жилищном законодательстве РФ такие условия отсутствуют, однако в Москве и Санкт-Петербурге такие нормы предусмотрены в местных законах. Высшие судебные инстанции пока отказываются признавать недействительным вышеозначенные нормы, и они продолжают действовать.

Пятое – граждане, которые по своей доброй воле ухудшили свои же жилищные условия. Такие «хитрецы» могут быть приняты на учёт в качестве нуждающихся только по истечении 5 лет с того момента, как они совершили действия, в результате которых стали претендовать на улучшение жилищных условий.

Законодатель предусмотрел список таких действий:

• вселение в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи;
• переселение в специализированное жилое помещение либо на жилую площадь на условиях поднайма или в качестве члена семьи собственника;
• продажа или дарение пригодного для проживания жилого помещения, принадлежавшего гражданину;
• неравноценный обмен жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Арендодатель

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм.

В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя.

К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя.

Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние.

Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне,  оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ.

Различие в целях и условиях найма

• Договор найма – это соглашение, заключаемое между собственником жилья и нанимателем, которое регулирует отношения в сфере аренды жилого помещения. Основная цель договора найма – предоставление жилья на коммерческой основе и получение за это определенной платы. В таком договоре стороны свободно определяют условия найма, например, длительность договора, сумму арендной платы и права и обязанности нанимателя и собственника.

• Социальный найм – это специальная программа, разработанная государством, направленная на обеспечение недорогим и социально значимым жильем граждан, которые находятся в социально уязвимом положении. Целью социального найма является социальная защита населения и создание условий для обеспечения им жилыми площадями. В случае социального найма условия найма определяются государством исходя из социальных и финансовых возможностей семьи или индивида. Арендная плата за социальное жилье устанавливается значительно ниже рыночной и зависит от доходов и состава семьи нанимателя.

Таким образом, основное различие между договором найма и социальным наймом заключается в целях и условиях найма. Договор найма является коммерческим соглашением, основанном на взаимной выгоде сторон, в то время как социальный найм форма государственной поддержки населения и создания социально-значимого жилья.

Договор найма	Социальный найм
Коммерческая форма аренды	Социальная программа государства
Условия найма определяются сторонами	Условия найма устанавливаются государством
Арендная плата устанавливается на коммерческой основе	Арендная плата ниже рыночной и зависит от доходов и состава семьи

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Договор (коммерческого) найма квартиры

Договор найма жилого помещения (в том числе и квартиры) регламентируется гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Ст. 671 ГК РФ, определяется договор найма как предоставление наймодателем (собственником) жилого помещения за плату во владение и пользование (с целью проживания в нем) нанимателю. Вышеуказанная сделка заключается в письменной форме. Размер оплаты устанавливается по договоренности сторон и не может меняться в одностороннем порядке.

Такой договор должен быть заключен на срок не более пяти лет. Если же срок в сделке не установлен, то она считается заключенной на пятилетний срок (ст. 683 ГК РФ). Сделка может быть расторгнута по согласию сторон в любое время (ст. 687 ГК РФ). Кроме этого, по требованию наймодателя в судебном порядке такой договор может быть расторгнут в случае неуплаты денежных средств за квартиру в течение шести месяцев, а также если нанимателем осуществлена порча или разрушение такого жилища или если оно используется не по назначению.

Однако суд может установить срок для устранения нарушения действий, послуживших поводом для судебного разбирательства о расторжении такого договора. Если нарушения не были устранены, то суд расторгает вышеуказанную сделку. Кроме этого, в таком же порядке сделка может быть расторгнута по инициативе любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для проживания или становиться аварийным. В случае расторжения сделки, проживающие по такому договору лица, выселяются из жилого помещения (ст. 688 ГК РФ).

Пример

Елисеев заключил договор найма квартиры с Бугаковым. Сделка была заключена в надлежащем порядке. Однако спустя год Елисеев просрочил выплату денежных средств за квартиру более чем на шесть месяцев. Бугаков обратился в суд с просьбой о расторжении договора. Судом было предписано Елисееву выплатить указанные суммы, назначив конкретный срок на исправление такого нарушения. Наниматель в указанный срок произвел оплату найма квартиры Бугакову, вследствие чего суд не стал расторгать сделку. В дальнейшем Елисеев уплачивал денежные средства в срок до окончания действия договора.

Таким образом, суд не стал сразу расторгать договор, а сначала предписал устранить нарушение, что возымело положительный эффект, так как денежные средства были выплачены, а расторгать сделку не пришлось.

Договор коммерческого найма квартиры выступает довольно популярным способом найма жилища. Далеко не все граждане имеют право на получение социального жилья, а также учитывая высокие цены на квартиры, не многие могут позволить себе приобретение такой собственности. Поэтому заключение такого договора может послужить адекватным способом получения жилой площади для проживания.

Аренда жилья или наем жилья – в чем разница?

Выбирайте именно тот вариант, который для вас более выгоден и удобен. Чтобы в будущем у Вас не возникало проблем со второй стороной сделки. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта. Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно): Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно! +7 (499) 703-46-52 Москва, Московская область +7 (812) 309-56-31 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-45-16 доб.

В чем особенности?

Для коммерческого найма характерно следующее:

1. Возмездный характер. Если социальный найм преследует цель обеспечения жильем определенного круга лиц, то коммерческий найм направлен в первую очередь на извлечение прибыли;
2. Широкий круг субъектов, с которыми можно заключить сделку. Тут главное условие заключается в платежеспособности нанимателя. При социальном найме круг лиц, которые могут стать потенциальными нанимателями, существенно сужен законом – только для граждан. Плюс они, как правило, обладают особым статусом (например, малоимущие);
3. При заключении данного вида соглашений в договоренность вступает только наниматель. Иные, проживающие с ним, не затрагиваются. Тогда когда при социальном найме члены семьи являются сонанимателями по договору;
4. Отсутствует необходимость в принятии отдельного решения собственника жилья о предоставлении жилого помещения именно этому нанимателю. В социальном найме эта процедура усложнена – нужно решение собственника.
5. Отсутствует нормирование площади. В данном вопросе у сторон абсолютная свобода, они могут договориться о любой площади. При соцнайме установлен метраж на члена семьи;
6. Принадлежность нанимаемого помещения как к государственному (муниципальному) фонду, так и к частному. При другом типе найма помещения, как правило, являются казенными;
7. Срочность договора – не более пяти лет, даже в том случае, если срок не указан в документе. Соцнайм может быть без срока.

Выкуп и приватизация

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам.

Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации (см. Можно ли приватизировать служебное жилье).

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

Внимание!По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него

Эти условия требуется внести отдельным пунктом (см. Особенности правовой процедуры «аренда квартиры с последующим выкупом»).

Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?

1. Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
2. Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
3. Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
4. На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
5. Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
6. Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.

Когда договор коммерческого найма аннулируется

Согласно ГК РФ (ст. №687), собственник недвижимости имеет право расторгнуть договор с нанимателем в одностороннем порядке. Для этого он должен за три месяца письменно уведомить жильца, при этом объяснять причины не обязан.

В некоторых случаях можно инициировать принудительное выселение:

• если наниматель не вносит необходимые платежи два месяца подряд при краткосрочном и полгода при долгосрочном договоре;
• жилец нанёс непоправимый ущерб недвижимости или имуществу.

Для возмещения материального ущерба собственник жилья вправе подать в суд. При этом:

• суд назначает нанимателю срок для возмещения ущерба (не более года);
• если за предоставленный период наниматель не устранил нарушение (не заплатил долги, не отремонтировал помещение или имущество), владелец жилья повторно подаёт иск, и нерадивого жильца выселят в принудительном порядке;
• судья может назначить отсрочку о выселении для поиска нанимателем иного жилья.

Доказать неплатёжеспособность нанимателя достаточно просто, а вот чтобы оценить причинённый ущерб, придётся постараться. Именно для этого и необходим акт приёма-передачи от собственника жильцу.

В акте фиксируется техническое состояние объекта и имущества в момент заключения сделки. Рекомендуется иметь фотографии или видеосъёмку жилого помещения.

Если произошла порча имущества или ухудшение состояния недвижимости, то хозяину придётся документально подтвердить степень повреждений. Свидетельством может послужить заключение экспертов, мастеров-ремонтников, органов жилищного контроля и надзора, а также иных инстанций.

Внимание!Не только наймодатель, но и наниматель может расторгнуть договор коммерческого найма в судебном порядке.

Это возможно, если предоставленная ему жилплощадь:

• не соответствует санитарно-гигиеническим нормам;
• перестала быть пригодной для постоянного проживания;
• имеет аварийное состояние.

При этом вовсе не обязательна вина владельца недвижимости. Причинами ухудшения проживания может оказаться любая чрезвычайная ситуация – пожар, взрыв бытового газа, прорыв коммуникаций, стихийные бедствия, неблагоприятные погодные условия.

Прежде чем договор будет расторгнут, необходимо выполнить следующие условия:

• жилец обязан полностью оплатить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за съём квартиры;
• по заявлению собственника в миграционную службу аннулируется регистрация всех жильцов, проживающих в съёмной квартире.

Источники

• https://law03.ru/finance/article/kommercheskij-najm-zhilya
• https://bogunskaia.ru/zhile/kommercheskij-naem-zhilogo-pomeshcheniya.html
• http://expert-home.net/kommercheskoe-zhile-chto-eto-takoe/
• https://FB.ru/article/456666/kommercheskoe-jile-ponyatie-osobennosti-oformleniya
• https://jilishnik.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/item/145-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshcheniya-usloviya-osobennosti-riski-i-dr
• https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya/
• https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya
• https://translev.ru/kommercheskiy-naym-kvartiry-gosudarstva/
• https://ipoteka51.ru/nedvizhimost/kommercheskij-najm-zhilya

Отличительные особенности этой сделки

В отличие от социального найма, коммерческий найм не имеет ограничений относительно стоимости и качества недвижимости. Коммерческий найм позволяет наймодателю и нанимателю заключить договор, в котором они определяют порядок использования и ответственность за жилое помещение.

Один из ключевых моментов коммерческого найма жилья — это его длительность. В социальном найме срок найма обычно не ограничен, а при коммерческом найме стороны могут сами определить срок действия договора. Это может быть как краткосрочный найм на несколько месяцев, так и долгосрочный найм на несколько лет.

Определение и понятие коммерческого найма жилья отличается от социального найма и муниципального жилья также и тем, что коммерческий найм предусматривает оплату за пользование жилым помещением. В то время как социальный и муниципальный найм чаще всего осуществляется безоплатно или с минимальной платой.

Еще одним отличительным моментом коммерческого найма жилья является возможность расторжения договора с взаимным согласием сторон. В отличие от социального найма и муниципального жилья, где порядок расторжения договора может быть сложным и требует дополнительных процедур, в коммерческом найме стороны могут заключить дополнительные соглашения, которые будут регулировать процедуру расторжения договора.

Также стоит отметить, что при коммерческом найме жилого помещения наниматель имеет право выкупить квартиру или апартаменты. Это право не предусмотрено при социальном и муниципальном найме. Право выкупа дает нанимателю возможность стать собственником жилого помещения по договоренности с наймодателем.

Стоит быть осторожным при заключении коммерческого найма жилья, так как есть подводные камни. Наниматель может столкнуться с несколькими проблемами, такими как нечеткое определение обязанностей сторон, отсутствие понятия «прописка» в коммерческом найме и отсутствие предупреждений о возможных последствиях при нарушении условий договора. Участие юриста при заключении договора коммерческого найма жилья может помочь избежать таких проблем и защитить интересы нанимателя.

Коммерческий найм жилья:	Социальный найм жилья:	Муниципальное жилье:	Право выкупа жилья:
Оплата за пользование помещением	Безоплатно или с минимальной платой	Безоплатно или с минимальной платой	Возможность выкупа жилья
Ограничений по стоимости и качеству нет	Имеются ограничения	Имеются ограничения	Нет такого права
Длительность договора по согласию сторон	Обычно нет ограничений по сроку	Обычно нет ограничений по сроку	Нет такого права
Возможность расторжения договора	Сложный порядок расторжения	Сложный порядок расторжения	Нет такого права