Апартаменты или квартира: в чем юридическая разница при покупке, в чем отличие

Управление домом

Для квартир

Владельцы многоквартирного дома должны принимать участие в содержании и обслуживании общего имущества, к которому относятся подъезды, лестницы, чердак, подвал и придомовая территория. Рано или поздно требуется чинить крышу и лифты, регулярно поддерживать чистоту в подъездах и возле них, заменять лампочки, подстригать газоны и так далее. Все эти работы организует управляющая компания (УК) или ТСЖ.

УК выбирают собственники на общем собрании. При этом у каждого владельца квартиры есть определённый «вес», который зависит от площади собственности. Например, если большинство собственников — молодые семьи с малолетними детьми, они скорее всего будут голосовать за прогулочные зоны со скамейками и детскими площадками.

Апартаменты – что это такое

Сначала давайте уточним, что обозначает само понятие «апартаменты» и в чем их юридическое отличие от квартир:

Во-первых, по российским законам апарты не относятся к жилому фонду, но позволяют создать все условия для проживания.
Во-вторых, их приравнивают к коммерческим помещениям, так как для них предусмотрены одинаковые коммунальные тарифы.
В-третьих, в наших ГОСТах указано, что апартаменты – это номера с одной или несколькими комнатами, в которых есть спальное место и кухонное оборудование.

На протяжении многих лет власти разрабатывают и обсуждают новые нормативные акты, которые позволили бы установить четкий правовой статус апартаментов в России. Однако выяснилось, что признание этих помещений жилыми вызовет крупные затраты и снос построенных рядом с ними бизнес-центров. Поэтому решение этого вопроса в очередной раз откладывается в долгий ящик.

Сделаем вывод: Апартаменты от застройщиков – это помещения, которые по закону относятся к нежилой недвижимости, отчасти приравниваются к статусу коммерческих объектов, но могут быть оборудованы для постоянного проживания.

Что такое апартаменты, их виды и юридическое определение

Данное понятие появилось в РФ относительно недавно, но его популярность быстро набирает обороты. С юридической точки зрения апартаменты – нежилое помещение, площадь которого свыше 40 кв. метров. Оно может быть расположено в жилых домах и комплексах, но имеет принципиально другое функциональное назначение, а именно используется как вариант временного пребывания, проживания, для коммерческих целей.

Расшифровка понятия и его юридический статус, механизмы приобретения и допустимого использования закреплены в законодательстве РФ. Застройщики активно используют данное понятие для обхода налогового законодательства и снижения своих затрат, чтобы избегать дополнительных проверок и бумажной волокиты.

При этом зачастую сдают полноценные квартиры, в которых выдержаны все санитарно-гигиенические нормы и можно жить постоянно.

Ранее это рассматривалось только в рамках гостиничного бизнеса, но сейчас есть несколько видов такого помещения:

Номера в объектах коммерческой недвижимости, которые можно использовать как для личного проживания, так и сдачи в аренду. Законодательством разрешена временная регистрация в таких объектах.
Лофты – особенный вид апартаментов, который создают из заброшенных промышленных предприятий или на территории действующих. Особенностью лофтов есть их нестандартные формы и размеры, высокие потолки и панорамные окна, наличие нескольких уровней. Переоборудование промышленных объектов в лофты стало прибыльным бизнесом, поскольку потребность в них возрастает с каждым годом.
Студии – многофункциональные апартаменты, которые обычно имеют небольшую площадь и совмещают в себе несколько разных типов комнат, например спальня-кабинет-кухня. Дизайнерские решения помогают превратить такой объект в полноценное место проживания или аренду для туристов и гостей города.
Жилплощадь в многофункциональных комплексах, стандартно представленная в виде нескольких комнат с наличием санузла, которая располагается в больших бизнес-центрах. Может использоваться как для частного проживания сотрудников компании, занимающей офис в данном комплексе, так и для различных корпоративных мероприятий.

Также при описании апартаментов зачастую используют классификацию уровня комфортности при сдаче жилья в аренду, выделяя следующие типы:

А – небольшие номера, рассчитанные на 2-4 человека с наличием санузла;
В – несколько раздельных комнат общей площадью до 90 кв. м.;
С – предполагают наличие раздельных комнат, а также кухни и гостиной, вмещают до 12 человек;
Класс люкс – могут быть представлены как роскошными номерами в отелях, так и отдельно стоящими виллами. Предполагают наличие прислуги и дополнительных услуг.

С описанием юридического термина и возможными вариантами его использования можно ознакомиться в нескольких законодательных актах:

Приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35, вступивший в действие 15.04.2011 г;
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713;
от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

Данные документы дают подробную расшифровку возможностей использования разных типов помещений и перечень требований, который к ним прилагается.

Преимущества и недостатки апартаментов

Подходя к вопросу приобретения столь популярного вида недвижимости, стоит взвесить все за и против такого финансового вложения.

Из несомненных плюсов можно выделить такие:

низкая цена при покупке, которая обусловлена возможностью сдать объект с минимумом требований. Но данный фактор может обернуться минусом, если застройщик решит сэкономить на системах жизнеобеспечения такой недвижимости;
местоположение апартаментов дает возможность выбрать экологичный район пригорода или же шаговую доступность к работе, благодаря широкому ассортименту таких объектов;
растущий спрос на рассматриваемый вид недвижимости делает ее перспективной инвестицией;
отсутствие возможности взыскания или отчуждения объекта при наличии долгов;
нестандартная и необычная планировка таких помещений дает возможность реализовать свои задумки в интерьере, не ограничивая владельца рамками стандартных квартир.

https://www.youtube.com/watch?v=E8iYNG8vEVg

Из явных минусов владения и приобретения такого типа имущества можно выделить:

повышенную ставку услуг ЖКХ и налоги;
сложность перепланировки, требующую дополнительных разрешений;
отсутствие возможности оформить льготы и субсидии;
неразвитая инфраструктура или же наличие шумных заведений рядом;
отсутствие законодательной защиты при покупке;
нельзя зарегистрироваться в помещении, будучи его владельцем, что может усложнять получение других документов в регионе проживания.

Различие между апартаментами и квартирой

Решение о приобретении апартаментов остается на личное усмотрение каждого, но следует учитывать все риски и возможные бонусы от такой покупки, не игнорируя их.

В чем выгода при покупке апартаментов

Часто в каком-то удобном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами можно. Так бывает, если в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов.

Апартаменты могут стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.

Апартаменты не всегда покупают для жизни. Можно сдавать их в аренду и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.

Отличия апартаментов и квартиры

Хотя оба типа недвижимости – это жилье, и зачастую они практически не отличаются внешне, объекты имеют существенные различия в плане функциональности, налогообложения, требований к инфраструктуре и по другим параметрам.

Апартаменты и квартира – разный тип недвижимости

Наиболее существенное отличие этих объектов – тип. Апартаменты относятся к коммерческому фонду, а квартира – к жилому. Именно из-за этой особенности им характерны множество других отличий.

Возможность/невозможность регистрации места жительства

По закону нежилая недвижимость не может использоваться в качестве места проживания физического лица. А значит, хотя апартаменты и представляют собой жилье, зарегистрировать здесь место жительства не получится. В отношении квартиры таких запретов нет, и жильцы могут здесь регистрироваться без ограничений.

Тарифы на коммунальные услуги и налогообложение

Для коммерческого сегмента цены на ЖКХ услуги выше, чем для населения. То же самое касается и налогообложения. Апартаменты – это нежилая недвижимость, и она облагается повышенными налогами. В результате содержание такой жилплощади обойдется собственнику дороже, чем квартиры.

Развитость инфраструктуры

При строительстве объектов жилой недвижимости соблюдаются нормы для обеспечения жильцов комфортными и безопасными условиями проживания

Для нежилых объектов наличие поблизости школ, поликлиник, других социальных объектов не так важно. В результате апартаменты могут строиться в недостаточно удобном и безопасном для проживания месте

Но застройщики обеспокоены тем, чтобы на их объекты был спрос, поэтому стараются возводить новые апарт-здания и комплексы, учитывая инфраструктуру.

Вместе с тем, довольно часто апартаменты возводят в парковой местности, в бизнес-центрах на набережных в колоритных, приспособленных для отдыха местах. Построить там жилое здание не получится, если территория не предназначена для жилой застройки.

Защита инвесторов

Вкладывая средства в строящийся жилой объект недвижимости, покупатель больше защищен от рисков банкротства застройщика или замораживания стройки, чем вкладчик, приобретающий квадратные метры в нежилом здании.

Разница в стоимости

Апартаменты уступают квартирам по большинству характеристик, но остаются популярными за счет выгодной цены. Квадратный метр такой недвижимости обойдется минимум на 15-20% дешевле, чем в квартире. Это связано с тем, что строительной компании приходится соблюдать менее строгие нормы, возводя нежилой объект, а также его проще сдать в эксплуатацию. Иногда под апартаменты используют офисные или прочие коммерческие здания, переоборудовав их под жилье.

Дополнительные услуги

Приобретая недвижимость в апарт-комплексе или апарт-отеле, как правило, собственник может заключить договор с обслуживающей компанией на содержание объекта недвижимости, уборку и прочие услуги.

Что такое апартаменты

По статистике, примерно 18% рынка недвижимости приходится на апартаменты. Помещения находятся в новостройках, производственных, офисных зданиях. Многие из них выглядят как квартиры, но законодательно они закреплены в статусе офисов или гостиниц, то есть нежилой недвижимости.

В чем состоит отличие апартаментов от квартир? Основное, о чем стоит напомнить – это то, что апартаменты не позволяют зарегистрироваться постоянно: только временно. Человек регистрируется в гостинице, доме отдыха, кемпинге, на туристической базе. Так как апартаменты не относятся к категории жилых, регистрация проходит по месту пребывания. Для этого подойдут помещения – гостиницы.

Уже упоминалось, что в ГК РФ, как и в жилищном законодательстве, понятие апартаментов отсутствует. Если внимательно изучить законодательство, то можно увидеть Постановление Госстандарта от 26 сентября 2001 года. По документу, апартаменты – это номера, относящиеся к высшей категории, состоящие из нескольких обособленных помещений, одно из которых предназначено для кухни.

Цели приобретения апартаментов

Апартаменты приобретают с разными целями, главная из которых состоит в проживании в них. Кроме того, инвесторы охотно вкладываются в недвижимость. Покупая рассматриваемые помещения, они вправе сдавать их в найм, получая гарантированный и стабильный доход. Жилье подойдет студентам, молодым семьям, холостякам.

Варианты использования апартаментов

Использование помещения связано с целью покупки. Инвестор, приобретая апартаменты, может действовать следующим образом:

Перепродать по более выгодной цене.
Сдавать помещение в аренду.

Граждане, которые остро нуждаются в жилье, покупают апартаменты в этих целях. Они надеются на то, что может быть осуществлен перевод помещений из нежилых в жилые.

Преимущества апартаментов

Апартаменты на рынке пользуются спросом. Причины простые:

Стоимость: недвижимость на 25% дешевле, чем квартира.
Перепланировка: ее можно сделать без согласования.
Район: обычно апартаменты возводятся на благоустроенной и освоенной территории.
Возможности для бизнеса: апартаменты – это коммерческая недвижимость. На нее можно открыть юридическое лицо, например, зарегистрировать фактический адрес ООО.
Регистрация: несмотря на то, что она ограничена пятилетним сроком, в это время гражданин пользуется комплексом социальных услуг: образование, медицина и иные сервисы.

Недостатки апартаментов

Оплата услуг ЖКХ на 15% выше, чем по квартире. Это обусловлено тем, что апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости.
Регистрация: покупка помещений дает право только на временную прописку. Срок ограничен: 5 лет.
Налог на имущество выше, если сравнивать с квартирами. Для обычных помещений жилого назначения, чья стоимость не выше 10 млн. рублей, налог – 0,1% от кадастровой цены. Для дорогих вариантов – от 0,15% и выше. Для апартаментов, которые заселяются и не используются для бизнеса, налоговая ставка увеличивается: от 0,5 до 2% от стоимости помещения, все зависит от самого объекта.

Регистрация в апартаментах носит временный характер. И прописаться можно, если эта недвижимость относится к категории гостиничного комплекса. По сложившейся практике, регистрацию в апартаментах пройти можно, но только если документы на них устанавливают категорию гостиницы. Срок регистрации 5 лет. По истечении можно опять прописаться. Нельзя зарегистрироваться в таких помещениях, как офисы, недвижимость торгового назначения, общепит. Таким образом, в решении вопроса о регистрации многое зависит от назначения здания.

Апартаменты как объект инвестиций

Инвестиции в недвижимость – один из самых популярных способов вложения и приумножения доходов граждан. Объекты, принадлежащие к недвижимому имуществу, всегда ликвидные. На рынке недвижимость делится на жилую и коммерческую. Эти два блока принципиально отличаются друг от друга. Прежде всего, возможностью проживания на объекте или отсутствием таковой.

Апартаменты в качестве объекта инвестирования могут быть использованы:

Объект купли-продажи. Сначала инвестор приобретает их, а потом ждет, пока недвижимость повысится в цене. Перепродает объект.
Вкладчик покупает недвижимость для того, чтобы сдавать ее в аренду. Заключается одноименный договор, по которому арендатор, получив площадь, обязуется оплачивать пользование ею.

Юридические отличия

1.1 Правовой статус

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

1.2 Регистрация

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает следующие права:

1. Прибавка к пенсии. В Москве пенсионерам положена региональная социальная выплата, однако она дается только тем, кто проживает не менее 10 лет на территории Москвы.

2. Льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном.

3. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

4. Субсидирование коммунальных платежей.

5. Голосование в ходе выборов.

Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

1.3 Права собственников на общее имущество

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.

У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.

1.4 Обращение взыскания на собственников

Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.

Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.

Кому подходит нестандартный формат недвижимости

Жилье с особым статусом лучше всего подходит следующим категориям граждан:

студентам;
холостякам;
бизнесменам;
инвесторам.

А вот для семей с маленькими детьми или пенсионерам такой формат недвижимости не соответствует. Это связано с тем, что при строительстве многоквартирного жилого дома застройщик обязан выполнять нормы по благоустройству и обеспечением жильцов социальной инфраструктурой.

Возведение апарт-комплекса не обязывает девелопера строить дополнительные объекты, организовывать парковочные зоны или проводить работы по благоустройству придомовой территории.

После покупки можно перевести апартаменты в категорию жилой недвижимости. В некоторых случаях застройщики самостоятельно меняют статус объекта, когда новостройка уже введена в эксплуатацию.

Что лучше: апартаменты или квартира – каждый покупатель решает для себя индивидуально. Покупка недвижимости в апарт-компдексе может стать удачным инвестиционным проектом, так как начальная стоимость объекта ниже, чем за аналогичную жилую площадь, а размер арендных платежей выше.

Семейным парам с детьми также можно купить коммерческую недвижимость для проживания, если они располагаются в многоквартирном жилом доме. Потому что в этом случае застройщик обязан выполнять нормы по строительству детских садов, школ и других социальных объектов.

Какую недвижимость лучше купить в России

В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:

Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2% от кадастровой стоимости.
Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.

Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:

в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.

Процедура приобретения апартаментов по ДДУ аналогична процедуре по жилой недвижимости:

Знакомимся с разрешительной документацией по объекту, которую должен предоставить Застройщик (разрешение на строительство, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, документ подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, на котором производится строительство).
Читаем договор, проверяем сроки передачи ключей, компенсации по переобмеру площадей и тп. Просим копию доверенности на подписанта, если подписывает не генеральный директор Застройщика.
Готовим свои документы (паспорт и нотариальную доверенность от супруга, если оформление только на одного из них).
Выбираем форму оплаты (100% оплата или Ипотека, рассрочка)
Если апартаменты покупаются в ипотеку, то, разумеется, потребуется подготовить пакет документов для банка по их требованиям. Как правило, сейчас помощь в этой процедуре берут на себя ипотечные специалисты Застройщика.
Подписываем договор долевого участия с Застройщиком.
Договор отправляется на регистрацию в Росреестре.
После получения регистрации оплачиваем стоимость квартиры по выбранной ранее схеме.
Ждем, пока застройщик построит и сдаст дом.
Принимаем (без замечаний или после их устранения) апартаменты, подписываем акты приёма-передачи квартиры, получаем ключи.
Регистрируем право собственности.

Капитальный ремонт

Для квартир

По российскому законодательству все собственники квартир должны ежемесячно отчислять деньги в фонд капремонта — на них ремонтируется общее имущество. Например, красят стены и меняют окна в подъезде, устанавливают новые лифтовые кабины.

Размер взноса будет отличаться — зависит от региона, площади жилья и наличия льгот. Для владельцев квартир в Москве минимальная величина отчислений на капремонт составляет 20,99 рубля за один квадратный метр. В некоторых случаях это значение корректируется на общем собрании жильцов, но не может быть ниже установленного минимума. Всю информацию о работе местного фонда капремонта можно найти на сайте госоргана. Мы уже писали о капремонте подробно.

Для апартаментов

Недостатки апартаментов

Заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Из-за особого юридического статуса вытекает ряд недостатков:

при приобретении офисного помещения нельзя использовать средства мат. капитала или иных государственных субсидий;
застройщик имеет право не соблюдать нормативы, установленные для жилищного строительства;
покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет;
стоимость коммунальных платежей на 15-20% больше, чем за аналогичную квартиру;
собственники помещений не вправе создать ТСЖ;
недвижимость подлежит изъятию за долги в судебном порядке;
ставки по налогу на коммерческое имущество выше, чем на жилье.

Чем еще плохи апартаменты, так это тем, что при покупке объекта в новостройке по договору долевого участия в строительстве, покупатели становятся не дольщиками, как в случае с квартирами, а соинвесторами. Это значит, что при банкротстве застройщика они будут являться кредиторами третьей, а не первой очереди.

Налоговые вычеты

Для квартир

При покупке квартиры у вас есть шанс вернуть часть средств за счёт налогового вычета — до 260 тыс. рублей. Подать заявку на возврат средств могут оба супруга. Если приобретаете квартиру за счёт жилищного кредита, вам предоставляется возможность постепенно вернуть и проценты, но не более 390 тысяч рублей.

В итоге семья может заметно сэкономить. Оформить налоговый вычет за приобретение жилья можно только раз в жизни. А вот если только один из супругов вернул часть процентов по ипотеке, другой вправе использовать такую возможность при следующей покупке квартиры на заёмные средства. В результате суммирования всех выплат сумма может достигать 1,3 млн рублей — довольно весомая цифра.

Для апартаментов

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Главное отличие апартаментов от квартиры — это статус. Они являются нежилой недвижимостью. В них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную по месту пребывания. Из-за этого, а также из-за отсутствия инфраструктуры апартаменты дешевле, чем обычные квартиры. Но из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей больше, как и имущественный налог. Разберем различия подробнее.

Критерий сравнения	Апартаменты	Квартира
Статус	Нежилая недвижимость	Жилая недвижимость
Возможность постоянной регистрации	Нет	Есть
Налог на имущество	0,5–2%	0,1%
Возможность налогового вычета	Нет	Есть
Инфраструктура от застройщика	Необязательна (застройщик сам решает, что сделать)	Обязательна в соответствии с законом (поликлиники, детсады, школы)
Технические нормативы	Не регулируются законами о жилых помещениях	Регулируются законами о жилых помещениях
Перепланировка	Нужно согласовывать	Нужно согласовывать
Льготные программы	Нет	Выплаты многодетным семьямСемейная ипотекаДальневосточная ипотекаИпотека для ITМатеринский капитал
Капремонт	За счет собственников	За счет взносов, фонда